Kiracının Tahliyesi Nedir?
Kiracının tahliyesi, kiralanan taşınmazın kiracı tarafından boşaltılması ve kiralayana iade edilmesi sürecidir. Türk hukukunda kiracının tahliyesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 347 ila 354. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Bu süreç, tarafların karşılıklı anlaşmasıyla veya mahkeme kararıyla gerçekleşebilir. Kiracının korunması ilkesi gereği, tahliye ancak kanunda belirtilen haklı sebeplerin varlığı halinde mümkündür.
Kiracının Tahliye Sebepleri Nelerdir?
TBK kapsamında kiracının tahliyesine imkan veren başlıca hukuki sebepler şunlardır:
1. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresinin sona ermesiyle birlikte kiralayan tahliye davası açma hakkına sahiptir. Ancak bu dava, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar.
Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Niteliği
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği tek taraflı bir hukuki işlemdir. TBK madde 352/1'e göre, kiracı kira sözleşmesinin kurulmasından sonra, belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmişse, kiralayan bu tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak tahliyeyi talep edebilir.
Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre:
- Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinden sonraki bir tarihte düzenlenmelidir
- Yazılı olması zorunludur, sözlü taahhüt geçersizdir
- Tahliye tarihi açık ve belirli olmalıdır
- Kiracının özgür iradesiyle imzalanmış olmalıdır
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası
TBK madde 350'ye göre, kiralayan; kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilir. Bu dava, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
Yeni Malikin Konut İhtiyacı
Kiralanan taşınmazı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde, kendisinin veya yakınlarının konut ihtiyacı için tahliye davası açabilir. Bu durumda yeni malik, eski kira sözleşmesini devralmış sayılır.
Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava, HMK hükümlerine göre basit yargılama usulüne tabidir. 2026 yılı itibarıyla tahliye davaları ortalama 2-4 ay içinde sonuçlanmaktadır.
Hukuk AI ile Tahliye Sürecinizi Yönetin
Hukuk AI platformu, tahliye davası açmak isteyen kiralayanlara veya tahliye tehdidiyle karşı karşıya kalan kiracılara kapsamlı destek sunar. UYAP uyumlu dilekçe üretimi, güncel Yargıtay içtihatlarına erişim ve hukuki strateji önerileri ile sürecinizi profesyonelce yönetmenize yardımcı olur.