Tahliye davası hangi soruya cevap verir?
Kiracının tahliyesi nasıl yapılır sorusunda ilk iş, dosyanın hangi sebebe dayandığını belirlemektir. Bu yazı konut ve çatılı işyeri kiralarında dava hazırlığını, sebep seçimini ve süre başlangıçlarını birlikte okumak için hazırlanmıştır. Bir ihtar örneğini her uyuşmazlığa uygulamak yerine sözleşme, bildirim ve olay tarihlerini ayrı değerlendirmeyi önerir. Genel bilgilendirmedir; somut dosyada avukat değerlendirmesi gerekir. Davanın kazanılacağını veya belirli bir ay içinde biteceğini söylemez.
Başlangıç düzeyindeki yol haritası için kiracı tahliyesi rehberini, yazılı üstlenmenin ayrıntıları için tahliye taahhütnamesi rehberini okuyabilirsiniz. Buradaki ayrı odak, dava sebebi ile o sebebe ait tarih ve belgeyi eşlemektir. İcra yoluyla tahliyenin bütün adımları veya taahhütnamenin geçersizlik tartışmaları yeniden anlatılmaz.
Sözleşmenin bitmesi tek başına yeterli mi?
TBK m.347 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnız sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. [6098 sayılı Kanun m.347] Erişim: 22 Ekim 2026.
Hazırlık notunda sözleşmenin ilk tarihini, kararlaştırılan süreyi ve sonraki uzamaları ayrı yazın. Yalnız son imza sayfasını görmek başlangıç ve uzama geçmişini karşılaştırmak için yeterli olmayabilir. Elinizde olmayan eski sözleşmeyi varmış gibi tamamlamayın. Süre bitimi, gereksinim, ödeme sorunu ve yazılı boşaltma taahhüdü farklı araştırma başlıklarıdır; belgeleri aynı klasörde tutsanız bile hukuki sebep sütunlarını birleştirmeyin.
İhtiyaç ve yeniden inşa sebebi
TBK m.350; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimini dava sebepleri arasında düzenler. [6098 sayılı Kanun m.350] Erişim: 22 Ekim 2026.
TBK m.350, yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değişiklik gerekli ve bu işler sırasında kullanım imkânsız ise dava yolunu düzenler. [6098 sayılı Kanun m.350] Erişim: 22 Ekim 2026.
TBK m.350 kapsamındaki dava, belirli süreli sözleşmede sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmede genel hükümlere göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır. [6098 sayılı Kanun m.350] Erişim: 22 Ekim 2026.
Gereksinim notunda kimin hangi kullanımı istediğini ve hangi belgenin bu anlatımı desteklediğini gösterin. Yeniden inşa dosyasında yalnız tadilat düşüncesini değil, incelenecek proje ve mevcut kullanım bilgilerini de ayrı başlıkta toplayın. Bunlar bütün davalarda zorunlu belgeler listesi değildir; avukatın vakıayı değerlendirmesine yardımcı olacak hazırlık önerileridir. Belgelerin tarihleri ile olayın anlatımı arasında fark varsa farkı açıkça belirtin.
Yeni malik için iki ayrı tarih çizgisi
TBK m.351 uyarınca yeni malik, maddede belirtilen gereksinim için edinmeden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim koşuluyla altı ay sonra dava açabilir. [6098 sayılı Kanun m.351] Erişim: 22 Ekim 2026.
TBK m.351, yeni malike gereksinim nedeniyle sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma yolunu da tanır. [6098 sayılı Kanun m.351] Erişim: 22 Ekim 2026.
Edinme belgesi, yazılı bildirimin içeriği, bildirimin ulaştığı tarih ve sözleşmenin bitiş tarihi ayrı satırlarda yer alsın. Bir aylık bildirim zamanı ile altı aylık beklemeyi aynı süre sanmayın. Hazırlık çizelgesine yalnız belge üzerindeki düzenleme gününü yazmak yerine bildirime ilişkin teslim bilgisini de ekleyin. Hangi yolun kullanılabileceği, sürenin nasıl hesaplanacağı ve eksik bildirimin etkisi somut dosyada değerlendirilmelidir.
Ödeme sorunu: temerrüt ile iki haklı ihtarı ayırın
TBK m.315, muaccel kira bedeli veya yan gider ödenmediğinde kiraya verenin yazılı süre vererek ifa edilmezse fesih bildiriminde bulunabilmesini düzenler. [6098 sayılı Kanun m.315] Erişim: 22 Ekim 2026.
TBK m.315 kapsamında konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür ve yazılı bildirimi izleyen gün işlemeye başlar. [6098 sayılı Kanun m.315] Erişim: 22 Ekim 2026.
TBK m.352/2, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtara sebep olunması hâlinde, maddede belirtilen kira süresi veya kira yılı bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yolunu düzenler. [6098 sayılı Kanun m.352/2] Erişim: 22 Ekim 2026.
Ödeme dökümünde ay, vade, yatırılan tutar, ödeme açıklaması ve ihtarla eşleşen borç ayrı görünsün. İki belgeye sahip olmayı kendiliğinden iki haklı ihtar sonucu gibi sunmayın; belgeleri incelemeye açın. Temerrüt hazırlığı ile kira yılı sonunda değerlendirilecek iki ihtar yolunun başlangıçları farklı olduğundan, tek bir geri sayım tablosu kullanmak yerine sebebe özgü satırlar hazırlayın. Tartışmalı ödemeyi kesinleşmiş borç diye adlandırmayın.
Yazılı tahliye taahhüdünün sınırlı yeri
TBK m.352/1, kiralananın tesliminden sonra belli tarihte boşaltmayı yazılı üstlenmesine rağmen boşaltmayan kiracı için, o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurma veya dava açma yolunu düzenler. [6098 sayılı Kanun m.352/1] Erişim: 22 Ekim 2026.
Burada taahhütname yalnız muhtemel sebeplerden biridir. Teslim ile imza tarihini, taahhüt edilen boşaltma gününü ve belgenin bütün sayfalarını birlikte inceleme için hazırlayın. Bu alt başlık, imza veya irade tartışmalarında otomatik geçerlilik sonucu üretmez. Ayrıntılı incelemede yukarıdaki ayrı taahhütname rehberine geçin; genel dava dosyasına bu belgenin varlığı ve araştırılacak sorular şeklinde kısa bir kayıt ekleyin.
Arabuluculuk ve mahkeme kontrolü
6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabulucuya başvuruyu dava şartı olarak düzenler. [6325 sayılı Kanun m.18/B] Erişim: 22 Ekim 2026.
HMK m.4/1-a, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler ayrık olmak üzere kira ilişkisinden doğan uyuşmazlık davalarını sulh hukuk mahkemelerinin görevleri arasında sayar. [6100 sayılı Kanun m.4] Erişim: 22 Ekim 2026.
TBK m.353 uyarınca kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır. [6098 sayılı Kanun m.353] Erişim: 22 Ekim 2026.
Arabuluculuk başvurusu, son tutanak ve bildirim belgelerini tarih çizelgesinde ayrı tutun. Başvuru gününün diğer sürelerle ilişkisini avukatın kontrol edeceği soru olarak işaretleyin; bu metin kişisel son gün hesaplayıcısı değildir. Görevli mahkeme ile yer bakımından yetkiyi de ayrı sorunlar olarak değerlendirin. Dosyanız için yalnız taşınmazın adresine bakılarak kesin yetki sonucu verilmez. Genel mahkeme ve takip haritası için kira hukuku rehberine geçebilirsiniz.
Araştırma çıktısını nasıl denetlersiniz?
Hukuk AI hakkında bilgi almak için araç seçimi ve özellikler sayfasını okuyabilirsiniz. Bir hukuk yapay zeka çalışmasında kişisel verileri çıkardığınız olay özetini, bilinen tarihleri ve henüz görülmeyen belgeleri ayrı yazmak yararlı bir hazırlık yöntemidir. Bir hukuk yapay zeka asistanı ile hazırlanmış taslakta her maddeyi resmî metinle karşılaştırın; yanıt hukuki görüş yerine geçmez ve avukat denetimi gerektirir. Kaynakta bulunmayan bir tebligat tarihini veya eksik belge içeriğini modele tamamlatmayın.
Son kontrol için bir sayfalık özet hazırlayın: iddia edilen sebep, dayanak madde, tarihlerin kaynağı, karşı tarafın açıklaması ve cevaplanmamış sorular. Belgenin içeriği ile sizin yorumunuz farklı sütunlarda kalsın. Çalışma dosyasının amacı belirsizliği gizlemek değil, incelemeyi kolaylaştırmaktır. Hazırlık tamamlandı denmesi davanın açıldığı, şartların gerçekleştiği veya tahliyenin sağlandığı anlamına gelmez; sonraki adım dosyaya özgü profesyonel değerlendirmedir.