Kiracı on yıl dolunca kendiliğinden çıkar mı?
Kiracının kaç yıldır oturduğu, sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olması ve uzama dönemleri aynı sorunun farklı parçalarıdır. On yıl sözcüğünü görüp bütün kira ilişkileri için aynı tahliye tarihi belirlemek yerine, önce sözleşmenin türünü ve başlangıç belgelerini incelemek gerekir. Bu rehber konut ve çatılı işyeri kiralarında Türk Borçlar Kanununun süre ve bildirim çerçevesini açıklar. Somut dosyada çıkış günü, dava takvimi veya hukuki sonuç hesaplamaz; genel bilgilendirme hukuki görüşün yerine geçmez.
TBK m.347/1 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren ise yalnız sözleşme süresinin bitimine dayanarak ilişkiyi sona erdiremez. Bu nedenle belirli süreli bir sözleşmedeki bitiş tarihi, kiraya veren açısından tek başına otomatik tahliye tarihi değildir. [6098 sayılı Kanun, m.347]
Belirli süreli sözleşmede on yıllık uzama
TBK m.347/1, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya verenin bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilmesini düzenler. Kanun ilk sözleşme süresi, on yıllık uzama ve bunu izleyen uzama yılının bitimini ayrı kavramlarla ifade eder. İlk imza tarihine yalnız on yıl eklemek, bu ayrımları ortadan kaldırır. [6098 sayılı Kanun, m.347]
Bir takvim hazırlarken ilk sözleşmenin başlangıcını ve kararlaştırılan süresini ayrı satırlara yazın. Sonraki dönemleri yıldan yıla listeleyin; hangi belgenin ilk sözleşme, hangisinin sonradan hazırlanan metin olduğunu açıkça belirtin. İmza tarihi, taşınma tarihi ve kira ödeme günü birbirinden farklı olabilir. Bu çalışma listesi kanuni bir belge zorunluluğu değildir; tarihleri karıştırmamak için pratik bir yöntemdir. Yeni imzalanmış bir belgenin süre hesabındaki etkisini, belgenin tamamı incelenmeden kesin olarak nitelendirmeyin.
Kanun metnindeki süreleri somut takvime aktarırken dönem sonu ile bildirim olayını aynı hücreye koymayın. Gönderilen bir yazının tarihi ve muhataba ulaştığını gösteren kayıt için ayrı alan açın. Kendi hazırladığınız takvimi hukuki incelemeye götürmeden önce hangi tarihlerin belgelendiğini ve hangi tarihlerin yalnız taraf anlatımına dayandığını işaretleyin. Bu rehberde temsili bir başlangıç tarihinden kesin çıkış günü üretilmez; sözleşme ve bildirim dosyası görülmeden böyle bir sonuca varmak doğru olmaz.
Belirsiz süreli kirada farklı başlangıç
TBK m.347/2, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracının her zaman, kiraya verenin ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilmesini düzenler. Bu fıkra başlangıçtan geçen süreye atıf yapar; belirli süreli sözleşmedeki on yıllık uzama hesabıyla aynı ifadeyi kullanmaz. Sözleşme türünün doğru belirlenmesi bu nedenle süre değerlendirmesinin ilk adımıdır. [6098 sayılı Kanun, m.347]
Belirli süreli ve belirsiz süreli sözleşme başlıklarını bir karşılaştırma sayfasında ayrı tutun. Tarafların kullandığı gündelik ifadeler yerine imzalı metindeki süre maddesini kaydedin. Sözlü açıklamalarla yazılı metin arasında fark gördüğünüzde bunu bir inceleme sorusu olarak belirtin. Özellikle çok uzun süreli ilişkilerde birden fazla belge, farklı ödeme düzeni veya taraf değişikliği bulunabilir. Her belgenin tarihini ve dosyadaki rolünü görünür kılmak, incelemenin yalnız en son ödeme dekontuna dayanmasını önler.
Fesih bildiriminin yazılı şekli
TBK m.348, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliğini yazılı şekle bağlar. TBK m.347 ise belirli süreli sözleşmede kiraya verenin sebep göstermeden sona erdirme hakkını dönem ve en az üç aylık bildirim koşuluyla düzenler. Yalnız uzun süredir oturuluyor olması, bu bildirim ve dönem koşullarının yerine geçtiği anlamına gelmez. Yazılı şekil ile bildirimin zamanlaması ayrı başlıklarda kontrol edilmelidir. [6098 sayılı Kanun, m.348] [6098 sayılı Kanun, m.347]
Bildirim metni, muhatap bilgileri ve teslim kaydı için ayrı bir klasör hazırlamanız önerilir. Sadece yazının taslağıyla yetinmeyin; hangi sürümün kullanıldığını ve mevcut teslim belgelerini de dosyada tutun. Bu öneri belirli bir gönderim yönteminin bütün dosyalarda zorunlu veya yeterli olduğu iddiası değildir. Bildirimin içeriği ve ulaşma zamanı bakımından belirsizlik varsa, eksikliği açıkça kaydedin. Hukuki değerlendirmeyi yapan kişinin dosyada hangi sorunun çözümsüz kaldığını görebilmesi, tarihleri tamamlanmış gibi göstermekten daha yararlıdır.
Beş yıllık kira tespiti ile on yıllık uzama farklıdır
TBK m.344/1, yenilenen kira dönemlerindeki bedel anlaşmasını bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeme koşuluna bağlar. Kanundaki on iki aylık ortalama ifadesi sabit yüzde on iki artış sınırı değildir. Bu bedel düzenlemesi, m.347 içindeki sözleşmenin sona erdirilmesi koşullarından ayrı bir konudur. [6098 sayılı Kanun, m.344] [6098 sayılı Kanun, m.347]
TBK m.344/3, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda yeni kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini düzenler. Değerlendirmede TÜFE on iki aylık ortalama değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyet esas alınır. Bu hüküm yalnız on yıl sonunda uygulanmaz; bedel tespitini on yıllık uzama hesabına bağlamak iki farklı mekanizmayı karıştırır. [6098 sayılı Kanun, m.344]
Kira bedeli için hazırlanan çalışma dosyasına ödeme kayıtları, varsa önceki anlaşmalar ve taşınmazın özelliklerine ilişkin mevcut belgeleri koyun. Sona erdirme takvimiyle bedel karşılaştırmasını ayrı sayfalarda tutmanız önerilir. Böylece bedel konusunda yapılan araştırma yanlışlıkla tahliye için kanıtlanmış bir tarih gibi kullanılmaz. Ayrıntılı bedel incelemesi için kira bedeli tespiti rehberi okunabilir. Bu sayfa güncel aylık TÜFE değeri veya somut sözleşmenin artış tutarı hakkında sayısal iddia içermez.
İhtiyaç ve yeni malik: ayrı sona erdirme sebepleri
TBK m.350, kiraya verenin kendisi ve maddede sayılan yakınlarının gereksinimi ile yeniden inşa veya imar kapsamındaki esaslı işler için dava yoluyla sona erdirme koşullarını düzenler. Belirli süreli sözleşmede süre sonu, belirsiz sözleşmede genel hükümlere uygun tarih ve maddede belirtilen bir aylık dava süresi esas alınır. Bu sebepleri yalnız on yıllık uzama sonunda kullanılabilen sebepsiz sona erdirme hakkıyla aynı koşullara indirgememek gerekir. [6098 sayılı Kanun, m.350]
TBK m.351 uyarınca yeni malik, maddede belirtilen gereksinim için edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla altı ay sonra açacağı davayla sona erdirme isteyebilir. Maddenin ikinci fıkrası sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma seçeneğini de düzenler. İlk bir ay, bu ilk yol açısından yazılı bildirim süresidir; her durumda hemen dava açma süresi olarak anlatılamaz. [6098 sayılı Kanun, m.351]
TBK m.354, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini düzenler. Somut dosyanın tahliye sebepleri ve usul adımları için kiracı tahliyesi rehberi, bildirim çerçevesi için kira süresi ve bildirim rehberi incelenebilir. Hukuk AI bu açıklamaların yayımlayıcısıdır; kanuni dayanak resmî TBK metnidir. Bu rehberin kaynak kontrolü, belirli bir uyuşmazlık için mahkeme kararı veya sonuç güvencesi değildir. [6098 sayılı Kanun, m.354]
Süre dosyasını kontrol edilebilir biçimde hazırlayın
Uzun süredir devam eden kirada belgeleri en eskiden yeniye sıralayıp her birine kısa bir açıklama eklemeniz önerilir. İlk sözleşme, sonraki imzalı metin, bedel görüşmesi ve teslim kaydı için ayrı dosya adları kullanın. Belgelerin başlıkları benzer olsa bile içeriklerini okumadan aynı işlem olduklarını kabul etmeyin. Bir nüshada süre maddesi okunmuyorsa veya imza sayfası eksikse bunu açık eksiklik olarak kaydedin. Bu hazırlık hukuki nitelendirme değildir; dosyayı inceleyen kişinin belirsizlikleri görebilmesi için bir çalışma yöntemidir.
Takvim tablosunda mevcut belgeleri destekledikleri olayla eşleştirin. Örneğin bir ödeme dekontunu sözleşmenin tamamının yerine koymak yerine yalnız ödeme kaydı olarak listeleyin. Taraf anlatımına dayanan tarihi, belgeden okunmuş tarih gibi yazmayın. Bildirim konusunda hangi belgenin gönderilen metin, hangisinin teslim kaydı olduğunu ayrıca belirtin. İnceleme sonunda halen açıklanamayan tarihleri ve birbirinden farklı görünen kayıtları ayrı soru listesine taşıyın. Böylece sonraki hukuki kontrol, tamamlanmış gibi gösterilen bir takvim yerine gerçek dosya üzerinden yapılabilir.