Kira Bedeli Tespit Davası Nedir?
Kira bedeli tespit davası, mevcut kira bedelinin güncel piyasa koşullarına ve kanuni ölçütlere göre yeniden belirlenmesi amacıyla Sulh Hukuk Mahkemesinde açılan bir davadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344-346. maddeleri kira bedelinin tespitine ilişkin esasları düzenler. TBK m.344 uyarınca hâkim; TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun kira bedelini belirler. Kanunda sabit bir artış oranı yoktur; her somut olayın koşullarına göre değerlendirme yapılır. TÜFE 12 aylık ortalaması, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından her ay düzenli olarak yayımlanır ve mahkeme tarafından re'sen dikkate alınır. Hâkimin takdir yetkisi TÜFE oranı ve emsal kira bedelleri ile sınırlıdır; tamamen keyfi bir bedel belirleyemez. Bu dava hem kiraya veren hem kiracı tarafından açılabilir. Dava sonucunda belirlenen yeni kira bedeli, talep edilen dönemin başından itibaren geçerli olur. Dava devam ederken kiracı eski kira bedelini ödemeye devam eder; dava sonuçlandığında aradaki fark topluca tahsil edilir. Kira tespit davasının sonucu yalnızca taraflar arasında hüküm ifade eder; üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Dava sırasında tarafların sulh olması halinde anlaşılan bedel üzerinden karar verilir ve yargılama giderleri tarafların anlaşmasına göre paylaştırılır. Kira bedelinin tespitine ilişkin davalarda zamanaşımı süresi 10 yıldır; TBK m.146 uyarınca genel zamanaşımı süresi uygulanır.
Kira Artışı ve TÜFE Oranı
TBK m.344/1 uyarınca, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında TÜFE 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Buna göre yenilenen dönem artışı, bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını aşamaz; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira bedeli hâkim tarafından TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilerek belirlenir. TÜİK tarafından her ay yayımlanan TÜFE verileri esas alınır; sözleşmede kararlaştırılan artış oranı TÜFE'den düşükse düşük olan oran, yüksekse TÜFE oranı uygulanır.
Kira sözleşmesinde artış oranı olarak belirli bir yüzde (örneğin yüzde on) kararlaştırılmış olsa bile, bu oran TÜFE 12 aylık ortalamasını aşıyorsa kanuna aykırıdır ve TÜFE oranına indirgenir. Kiracının bu hükmü bilmesi ve fazla ödeme yapmaması önemlidir. Geçmişe dönük fazla ödenen kira bedelleri için sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı olarak iade davası açılabilir. Kira artış dönemi geldiğinde kiraya verenin TÜFE oranının üzerinde artış talep etmesi halinde kiracı yasal sınırı aşan kısmı ödemek zorunda değildir. Sözleşmede artış maddesi bulunmaması veya artış maddesinin geçersiz olması halinde de TBK m.344'ün emredici hükmü uygulanır. Bu durumda kiraya veren, TÜFE oranına göre kira artışı talep edebilir. Kiracının artışa itiraz etmesi halinde uyuşmazlık Sulh Hukuk Mahkemesinde çözülür. TÜFE 12 aylık ortalama verisine TÜİK'in resmî internet sitesinden ulaşılabilir; mahkeme bu veriyi re'sen dikkate alır.
Beş Yıllık Süre ve Kira Tespiti
TBK m.344 uyarınca, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde taraflar kira bedeline ilişkin anlaşma yapmamışsa kira bedeli hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bu belirlemeyi yaparken TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alır. Beş yıllık sürenin hesabında ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmenin yenilenmesi veya uzaması bu süreyi kesmez. Her beş yıllık dönemin sonunda yeniden tespit davası açılabilir.
Bu kural hem konut hem de çatılı işyeri kiralarında uygulanır. Beş yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde ise tarafların kararlaştırdığı artış oranı geçerlidir (TÜFE'yi aşmamak kaydıyla). Taraflar sözleşmede artış maddesine yer vermemişse, beş yıldan önce de TBK m.344/2 kapsamında TÜFE'ye göre artış talep edilebilir. Ancak emsal kira bedeline dayalı tespit davası için beş yılın dolması beklenir.
Emsal Kira Bedelinin Belirlenmesi
Mahkeme kira tespit davasında bilirkişi incelemesine başvurarak emsal kira bedellerini araştırır. Bilirkişi; benzer nitelikte, aynı bölgedeki yakın zamanda kiralanmış taşınmazların kira bedellerini tespit eder. Emsal belirlemesinde taşınmazın konumu, metrekaresi, yaşı, katı, ısınma sistemi, ulaşım imkanları, manzarası ve kullanım amacı gibi objektif kriterler dikkate alınır. Somut emsal bulunamazsa çevre semtlerdeki benzer nitelikli taşınmazlar da değerlendirmeye alınır. Bilirkişi raporu mahkemeye sunulduktan sonra taraflar iki hafta içinde rapora itiraz edebilir; mahkeme gerekli görürse ek rapor veya yeni bilirkişi incelemesi talep edebilir.
Emsal kira araştırmasında emlakçılar, bölgedeki ilanlar ve tapu kayıtları gibi kaynaklardan yararlanılır. Bilirkişi, emsal olarak en az üç-dört taşınmazı incelemeli ve her emsalin seçilme gerekçesini raporunda açıklamalıdır. Yargıtay içtihatları, emsal araştırmasının yüzeysel yapılmaması gerektiğini ve bilirkişi raporunun denetime elverişli olması gerektiğini vurgular. Bilirkişinin yalnızca soyut ifadelerle yetinmeyip her emsal taşınmazın adresini, kira bedelini, kiralanma tarihini ve karşılaştırma kriterlerini somut olarak belirtmesi şarttır. Aksi halde Yargıtay kararı bozarak yeniden inceleme yapılmasını ister.
Dava Süreci, Harç ve Masraflar
Kira tespit davası Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Yetkili yer mahkemesi, HMK m.6 ve m.10 başta olmak üzere somut dosyaya uygulanacak yetki hükümlerine göre ayrıca belirlenir. Dava harcı, tespit edilmek istenen yıllık kira farkı üzerinden hesaplanır. Örneğin mevcut aylık kira 5.000 TL iken 8.000 TL olarak tespit edilmesi isteniyorsa yıllık fark 36.000 TL'dir ve harç bu tutar üzerinden hesaplanır. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kapsamın dışındadır.
Yargılama sırasında bilirkişi ücreti ve keşif masrafları davacı tarafından karşılanır. Dava sonucunda haklı çıkan taraf bu masrafları karşı taraftan tahsil edebilir. Kira tespit davaları genellikle altı ila on iki ay arasında sonuçlanır. Davanın kazanılması halinde yeni kira bedeli dava tarihinden itibaren değil, talep edilen kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur. Geçmiş dönem kira farkları da faiziyle birlikte tahsil edilebilir. Davanın istinaf ve temyiz aşamaları da dikkate alındığında toplam yargılama süresi iki yıla kadar uzayabilir. Kiracı dava sırasında mevcut kira bedelini ödemeye devam etmelidir; aksi takdirde temerrüt sebebiyle tahliye davasıyla karşılaşabilir. Kira tespit davası ile tahliye davası birbirinden bağımsız davalardır; birinin sonucu diğerini doğrudan etkilemez. Tespit edilen yeni bedelin ödenmemesi ayrı bir uyuşmazlık konusu olur ve kiraya veren icra takibi başlatabilir. Bu nedenle tarafların dava açmadan önce sulh yoluyla anlaşmaya çalışmaları hem zaman hem masraf açısından avantajlıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira tespit davalarında bilirkişi raporunun denetime elverişli olması gerektiğini ve hakimin gerekçeli kararında TÜFE oranı, emsal kiralar ve kiralananın durumuna ilişkin değerlendirmelerini açıkça belirtmesi gerektiğini vurgulamaktadır.
Hukuk AI ile Kira Hukuku Süreçlerinizi Yönetin
Hukuk AI; kira bedeli tespit davası hazırlığı, TÜFE oranı hesaplaması, emsal kira bedeli araştırması, dava dilekçesi taslağı ve yargılama stratejisi konularında yapay zeka desteği sunar. Mevzuat ve güncel ekonomik verilerle uyumlu çıktılar üreterek hak kaybı riskini azaltır. Hukuk AI çıktıları hukuki tavsiye değildir; kira tespiti, kira bedeli ve tahliye gibi konularda somut uyuşmazlıklar için yetkili bir hukukçuya başvurmanız gerekir. Güncel TÜFE verileri ve emsal kira bedelleri için TÜİK ve bölgenizdeki emlakçılardan bilgi alabilirsiniz. Oransal artış hesabı için kira artışı hesaplama aracını kullanabilirsiniz. Hemen Başla.
TBK 344: anlaşmalı artış ile anlaşmasız belirleme
TBK m.344/1, yenilenen dönem kira bedeline ilişkin anlaşmanın geçerliliğini bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmama koşuluna bağlar. TBK m.344/2, bu konuda anlaşma yoksa kira bedelinin TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere kiralananın durumu gözetilerek hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenmesini düzenler.
Dosya hazırlığında ilk ayrım, sözleşmede bir artış hükmü bulunup bulunmadığıdır. Sözleşmenin yalnız ilk sayfasına bakmak yerine ekleri ve sonraki tarihli protokolleri de aynı dosyada tutun. Araştırma notunda anlaşma maddesini, kira yılını ve talep edilen dönemi ayrı satırlara yazmak, birbirinden farklı kuralların tek bir yüzde hesabı gibi okunmasını önler. Buradaki kontrol listesi belirli bir uyuşmazlık için hukuki görüş değildir; hangi hükmün uygulanacağını somut sözleşme üzerinden hukukçu değerlendirmelidir.
Beş yıl sonrası tespitte TÜFE tek başına tavan mı?
TBK m.344/3 kapsamındaki beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, tarafların kira bedeli hakkında anlaşma yapıp yapmadığına bakılmaksızın TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte dikkate alınır.
Bu fıkrada endeks, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilir; ilk iki fıkradaki geçmeme koşuluyla aynı ifade kullanılmaz. Dolayısıyla olağan yenileme artışıyla beş yıl sonrası yargısal tespiti aynı işlem olarak ele almayın. Sözleşmede artış maddesi bulunması da üçüncü fıkranın değerlendirilmesini tek başına dışlamaz. Kanuni ayrım, sözleşme tarihi ve yeni dönem başlangıcı birlikte okunarak kurulmalıdır. Daha geniş çerçeve için kira hukuku rehberindeki sözleşme ve sona erme başlıklarına başvurabilirsiniz.
TÜİK tablosunda doğru değişim göstergesini seçmek
TÜİK TÜFE bülteninde bir önceki aya göre, bir önceki yılın aynı ayına göre ve on iki aylık ortalamalara göre değişim ayrı göstergeler olarak yayımlanır.
Kira araştırmasında aranacak etiket on iki aylık ortalamalara göre değişimdir; haber başlığındaki yıllık enflasyon ifadesini otomatik olarak bu satırın yerine koymayın. Bu rehber güncel oran rakamı vermez. TÜİK’in yayımladığı ilgili dönem verisini ve bültenin yayın tarihini birlikte kontrol edin; işlem anında son bülteni yeniden inceleyin. Kaynak sayfasını kaydederken bülten adı, dönem ve tablo satırı bilgisini de yazmak, daha sonra hesabın hangi veriyle yapıldığını izlemeyi kolaylaştırır. Oranla yapılan aritmetik hesap, emsal incelemesiyle mahkemenin yapacağı bedel belirlemesinin yerine geçmez.
Dava açma zamanı ile kararın uygulanacağı dönem ayrıdır
TBK m.345/1 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. TBK m.345/2, davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması hâlinde belirlenen bedelin yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlamasını öngörür.
Davanın açılabilir olması ile belirlenen bedelin hangi dönemden itibaren etkili olacağı ayrı sorulardır. Dosya kronolojisinde kira başlangıcı, yeni dönem başlangıcı ve dava açılışını ayrı olaylar olarak işaretleyin. Yalnız takvim yılına göre ilerlemek yerine sözleşmedeki kira dönemini esas alan bir çalışma çizelgesi hazırlayın. Bu çizelge bir süre hesabı veya dava açma talimatı değildir; tebliğ ve arabuluculuk olaylarıyla birlikte somut dosyada ayrıca incelenmelidir.
Yazılı bildirim ve sözleşmedeki artış hükmünün etkisi
TBK m.345/2 uyarınca kiraya verenin aynı süre içinde artışa ilişkin yazılı bildirim yapması ve davanın izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılması da belirlenen bedelin yeni dönem başından uygulanmasını sağlar. TBK m.345/3, sözleşmede yeni kira döneminde bedelin artırılacağına ilişkin hüküm varsa yeni dönem sonuna kadar açılan davada belirlenecek bedelin dönem başlangıcından geçerli olmasını düzenler.
Bu iki yolu birbirine karıştırmadan araştırın: birinde yazılı bildirim ve dava zamanı, diğerinde sözleşmenin artış hükmü ile dava zamanı birlikte okunur. İnceleme dosyanıza bildirimin metnini, gönderim ve teslim kayıtlarını, sözleşmenin ilgili maddesini ekleyin. Her dosyada mutlaka aynı bildirimin yapılması gerektiği sonucunu yalnız genel bir internet cevabından çıkarmayın. Kararın dönem başından etkili olacağı da koşullar araştırılmadan otomatik kabul edilmemelidir.
Dava şartı arabuluculuk: başvuru ile tutanağı ayırın
6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuğu düzenler; kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler istisnadır. Bu istisna, kira bedeli tespiti için genel bir muafiyet değildir.
6325 sayılı Kanun m.18/A/2 uyarınca davacı, anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması hâlinde, 6325 sayılı Kanun m.18/A/2 davanın dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddini öngörür.
Arabuluculuk başvurusunun yapılması, görüşmelerin yürütülmesi ve son tutanağın elde edilmesi hazırlık dosyasında ayrı kontrol kalemleri olmalıdır. Başvurunun varlığını gösteren kayıtla anlaşmama son tutanağını aynı belge sanmayın. Tarih çizelgesini TBK m.345 kapsamındaki dönem incelemesinden koparmadan hukukçuya sunun. Bu bölüm, başvuru yapılmadan açılmış bir davanın sonradan kendiliğinden düzeleceği yönünde bir öneri içermez.
Görevli mahkeme ile yetkili yer mahkemesi aynı soru değildir
HMK m.4/1-a uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkları konu alan davalar, kanunda ayrılan ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri dışında, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür. HMK m.6/1 genel yetkili mahkemeyi davalının dava tarihindeki yerleşim yeri mahkemesi olarak belirler; HMK m.10/1 sözleşmeden doğan davanın ifa yeri mahkemesinde de açılabilmesini düzenler.
Görev, hangi tür mahkemenin uyuşmazlığa bakacağını; yetki ise hangi yerdeki mahkemeye başvurulacağını ilgilendirir. Kira konusu taşınmazın adresini bilmek, yetki incelemesinin tamamlandığı anlamına gelmez. Taraf sıfatları ve somut sözleşmeyle ilgili diğer yetki hükümleri de hukukçu tarafından incelenmelidir. Hazırlık notunda davalının adresini ve sözleşmenin ifa bilgilerini ayrı tutmak, yanlış merciye yönelik bir taslağın erken fark edilmesine yardımcı olur.
Dilekçe taslağında dönem, vakıa ve talep nasıl ayrılır?
HMK m.119/1-e ve f, dava dilekçesinde dayanak vakıaların açık özetlerini ve her vakıanın hangi delillerle ispat edileceğini arar. HMK m.119/1-ğ uyarınca dava dilekçesinde açık bir şekilde talep sonucu bulunmalıdır.
Çalışma taslağında kira sözleşmesinin tarihini, mevcut ödeme düzenini, talep edilen dönemi ve bu talebi destekleyen belgeleri ayrı başlıklara yerleştirin. Açık talep sonucuyla emsal araştırması için tutulmuş kişisel notları birbirine karıştırmayın. Genel bir örnek dilekçedeki kişi, adres, dönem veya bedeli kendi dosyanıza doğrulamadan taşımayın. Bir metnin akıcı yazılmış olması, doğru talebin doğru vakıalara bağlandığını göstermez. Taslak, başvuru öncesinde yetkili hukukçu tarafından somut dosyayla karşılaştırılmalıdır.
Emsal araştırması için delil dosyasını düzenlemek
HMK m.190/1 uyarınca özel bir kanuni düzenleme yoksa ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. HMK m.194, dayanak vakıaların ispata elverişli şekilde somutlaştırılmasını ve hangi delilin hangi vakıayı ispatlamak için gösterildiğinin açıklanmasını zorunlu kılar.
Pratik bir hazırlık tablosunda her belge için tarih, açıklamak istediğiniz olay ve belgenin kaynağına yer verin. Ödeme dekontları, sözleşme ekleri ve araştırma sırasında bulunan emsal bilgileri birbirinden ayrı klasörlerde tutulabilir. Bir ilanı hangi tarihte gördüğünüzü, hangi taşınmaza ilişkin olduğunu ve neden karşılaştırmaya aldığınızı not etmek inceleme zincirini anlaşılır kılar. Bunlar kanunda sayılmış kapalı bir zorunlu belge listesi değildir. Yalnız yüksek görünen bir ilan bedelinden hareketle davanın sonucu hakkında kesin çıkarım yapılmamalıdır.
Bilirkişinin teknik görevi ve bağımsız değerlendirme sınırı
HMK m.266/1 bilirkişi görüşüne başvurulmasını hukuk dışında özel veya teknik bilgi gerektiren hâllerle sınırlar. 6754 sayılı Bilirkişilik Kanunu m.3/1, bilirkişinin görevini bağımsız, tarafsız ve objektif olarak yerine getirmesini gerektirir. 6754 sayılı Kanun m.3/2 uyarınca bilirkişi, raporunda hukuki nitelendirme ve değerlendirmelerde bulunamaz.
Dosyadaki emsal bilgilerin hangi özellikler üzerinden karşılaştırıldığını anlamak için raporda taşınmaz tanımı, incelenen veri ve sonuç arasındaki bağı izleyin. Teknik veriyle hukuki yorumun ayrı tutulması, itiraz hazırlığında hangi sorunun neye ilişkin olduğunu göstermeyi kolaylaştırır. Taraflardan birinin istediği bedel, tek başına bağımsız değerlendirme yerine geçmez. Belirli bir dosyada hangi incelemenin yeterli olduğu raporun tamamı, görevlendirme ve diğer delillerle birlikte değerlendirilir; burada belirli sayıda emsalin her dosyada zorunlu olduğu iddia edilmez.
Bilirkişi raporuna karşı somut itiraz hazırlığı
HMK m.281/1, rapordaki eksik hususların tamamlattırılması, belirsiz hususların açıklattırılması veya yeni bilirkişi atanması talebi için raporun tebliğinden itibaren iki haftalık süre öngörür. HMK m.282/1 uyarınca hâkim bilirkişinin oy ve görüşünü diğer delillerle birlikte serbestçe değerlendirir.
Süre başlangıcını raporun yazım tarihiyle karıştırmayın; tebliğ kaydını inceleme dosyasında ayrıca saklayın. HMK m.281/1, belirtilen güçlük veya teknik çalışma koşullarında yine süre içinde başvurulması üzerine bir defaya mahsus, iki haftayı geçmeyen ek süre verilebilmesini de düzenler; bu otomatik bir uzama değildir. Hazırlık tablosunda rapordaki ilgili bölümü, eksik veya belirsiz gördüğünüz hususu ve açıklanmasını istediğiniz soruyu yan yana yazabilirsiniz. Böylece genel bir memnuniyetsizlik ifadesi yerine dosyaya ilişkin incelenebilir noktalar hukukçuya aktarılır.
Kira araştırmasında kaynak kontrollü yapay zeka çalışma notu
Bir kullanıcı “hukuk ai” aramasıyla kira dosyasını araştırmaya başladığında önce doğru kanun maddesini, sonra somut sözleşmeyi ve belge tarihlerini kontrol etmelidir. Bir hukuk yapay zeka çalışma akışında madde numarasını bulmak, metnin hâlen geçerli olduğunu ve somut olayda uygulanacağını doğrulamakla aynı şey değildir. Bir hukuk yapay zeka asistanı üzerinden hazırlanan özet veya dilekçe taslağı hukuki görüş değildir; resmî metin ve yetkili hukukçu kontrolü gerektirir.
Kira bedeli tespitini tahliye koşullarıyla karıştırmamak için kiracının oturma süresi rehberini ayrı amaçla okuyun. Araştırma çıktısının nasıl kontrol edileceği için hukuk yapay zeka asistanı rehberindeki kaynak doğrulama çerçevesine başvurabilirsiniz. Bu bağlantılar ürün üstünlüğü veya dava başarısı iddiası taşımaz. Kişisel belge yüklemeden önce gereksiz kimlik ve iletişim bilgilerini ayıklayın; çıktıdaki kişi, tarih, madde ve talep bilgilerini orijinal belgelerle karşılaştırın.
Talep haritası: bedel tespiti, alacak, tahliye ve itirazın iptali
Dosyayı açarken soruyu tek cümleyle yazın: yeni dönemde uygulanacak bedel mi belirlenecek, ödenmediği ileri sürülen bir alacak mı istenecek, yoksa kiralananın geri verilmesi mi amaçlanıyor? TBK m.344-345 bedelin belirlenmesini; m.315 ise ödeme borcuna aykırılık durumundaki bildirimi düzenler. TBK m.315/1, teslimden sonra muaccel kira bedeli veya yan gider ödenmezse kiraya verenin yazılı süre vererek, bu sürede de ifa edilmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilmesini öngörür. Bu nedenle bir bedel belirleme taslağına, sırf kira ilişkisi bulunduğu için otomatik olarak tahliye talebi eklemeyin. Tahliye koşullarını ayrıca araştırmak için kiracı tahliyesi rehberini kullanabilirsiniz.
İİK m.67/1, takip talebine itiraz edilen alacaklının, itirazın tebliğinden itibaren bir sene içinde alacağının varlığını ispat ederek itirazın iptalini dava edebilmesini düzenler. Burada araştırılacak belgeler arasında takip talebi, itiraz ve tebliğ kaydı bulunur. Bedel tespiti araştırmasındaki yeni dönem takvimiyle bu takip kronolojisini ayrı sütunlarda tutun. HMK m.4/1-a kira ilişkisinden doğan alacak davalarını da sulh hukuk görevi içinde sayar; ilamsız icra yoluyla tahliye hükümlerini ayırır. Aynı görev başlığı altında bulunmak, taleplerin koşullarının aynı olduğu anlamına gelmez. Sözleşmenin genel çerçevesi için kira hukuku rehberinden başlayıp dosyanın asıl talebini hukukçuyla netleştirin.
Yenilenen dönem ile beş yıl sonrası dönemi dosyada işaretlemek
Artış anlaşmasının sınırıyla emsal incelemesini tek hesap satırına indirmek yerine bir dönem tablosu hazırlayın. TBK m.344/1 yenilenen dönem anlaşması için TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim sınırını kurar; aynı kuralın bir yıldan uzun sözleşmelerde de uygulanacağını belirtir. Üçüncü fıkradaki uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşme değerlendirmesinde ise anlaşma bulunup bulunmadığına bakılmaz; endeks, kiralananın durumu ve emsal bedeller birlikte gözetilir. TBK m.344/3 son cümle, her beş yıldan sonraki kira yılında belirlenen bedelin önceki fıkralardaki ilkelere göre değiştirilebilmesini öngörür.
Tabloya sözleşmenin ilk tarihini, incelenen dönemi ve hangi fıkranın araştırıldığını yazın. Süreyi doldurmakla tahliye sebebinin oluşmasını eşitlemeyin: TBK m.347/1, kiraya verenin yalnız sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremeyeceğini belirtir. Süre ve sona erme konusunu ayrı okumak için kiracının oturma süresi ve kira süresi ve bildirim rehberlerini inceleyebilirsiniz. Bu tablo sonuç üreten bir karar mekanizması değil, hukukçu incelemesine sunulacak belge düzenidir.
Arabuluculuk dosyasında başvuru yeri ve eksik belge kontrolü
6325 sayılı Kanun m.18/B/1-a kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuğu öngörürken, 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliye hükümlerini hariç tutar. İstisnayı yalnız uyuşmazlığın başlığından hareketle genişletmeyin. 6325 sayılı Kanun m.18/A/4 uyarınca başvuru, yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna; büro kurulmayan yerlerde görevlendirilen yazı işleri müdürlüğüne yapılır. Hazırlık klasöründe başvuru formunu, görüşme kayıtlarını ve son tutanağı ayrı dosyalar olarak adlandırmak yararlıdır.
6325 sayılı Kanun m.18/A/2, son tutanağın dilekçeye eklenmemesi hâlinde mahkemenin bir haftalık kesin süre ve usulden ret ihtarı içeren davetiye göndermesini düzenler. Bu durum, hiç arabulucuya başvurulmadan dava açılmasıyla aynı işlem değildir; aynı fıkra başvuru yokluğunda herhangi bir işlem yapılmadan usulden ret öngörür. Kontrol listesine yalnız “arabuluculuk var” işareti koymak yerine hangi belgenin mevcut olduğunu ve dilekçeye neyin eklendiğini kaydedin. Buradaki ayrım, sürenin somut dosyada nasıl hesaplanacağına ilişkin otomatik bir öneri içermez.
Mahkeme ve dilekçe için kimlik, konu ve imza kontrolü
Görev bakımından HMK m.4/1-a; yer bakımından genel yetki için m.6/1 ve sözleşmenin ifa yeri için m.10/1 birlikte okunmalıdır. Dilekçeyi yalnız taşınmaz adresiyle başlatıp mahkeme seçimini tamamlanmış saymayın. HMK m.119/1-a, b, c, ç ve h; mahkemenin adını, tarafların ad ve adreslerini, davacının Türkiye Cumhuriyeti kimlik numarasını, varsa temsilci ve vekil bilgilerini ve imzayı dilekçenin unsurları arasında sayar. HMK m.119/1-d ve g, davanın konusu ile malvarlığı haklarına ilişkin davalarda dava konusunun değerini ve dayanılan hukuki sebepleri dilekçede arar.
Mevcut vakıa ve delil tablonuzun yanına bu alanların karşılığını ekleyin. Dava konusu değeriyle araştırma sırasında gördüğünüz ilan bedelini aynı veriymiş gibi taşımayın. Talep edilen dönem, olay özeti, dayanak belge ve talep sonucu arasındaki bağlantıyı tek tek kontrol edin. Bir örnekte doldurulmuş mahkeme veya temsilci bilgisinin başka dosyaya aktarılması incelemeyi yanıltabilir. Kimlik ve adres bilgileri kamuya açık bir araştırma notunda paylaşılmamalıdır; başvuru için gereken alanlar yetkili hukukçunun kontrolündeki dosyada tutulabilir.
Kira rayiç bedel raporu: görevlendirme, gerekçe ve tebliğ zinciri
“Kira rayiç bedel raporu” aramasında bulunan bir metni, mahkemenin dosyasında alınmış bilirkişi raporuyla aynı belge olarak sınıflandırmayın. Önce belgenin kim tarafından, hangi amaçla ve hangi taşınmaz için düzenlendiğini kaydedin. 6754 sayılı Kanun m.3/6 uyarınca teknik sorun açıkça belirtilmeden ve incelemenin kapsamı ile sınırları gösterilmeden bilirkişi görevlendirilemez. HMK m.279/2; raporda görevlendirme konusunun, incelenen maddi vakıaların, gerekçe ve sonuçların, düzenlenme tarihinin ve bilirkişi imzalarının bulunmasını gerektirir. Emsal araştırmasında her veri için kaynak, tarih ve karşılaştırılmak istenen özellik notu tutmak, raporun gerekçesiyle veriler arasındaki bağı izlemeyi kolaylaştırır.
HMK m.280/1 uyarınca bilirkişi raporunun verildiği tarih rapora yazılır ve duruşma gününden önce birer örneği taraflara tebliğ edilir. Bu nedenle raporun düzenlenme, mahkemeye verilme ve tarafınıza tebliğ tarihlerini üç ayrı olay olarak kaydedin. HMK m.281/1 uyarınca itiraz talebinin iki haftalık başlangıcı tebliğdir; rapor üzerindeki tarih değildir. HMK m.281/2, eksiklik veya belirsizliği gidermek için mahkemenin yeni sorularla ek rapor alabilmesini veya bilirkişiden sözlü açıklama isteyebilmesini düzenler. İtiraz notunda raporun sayfasını, eksik gördüğünüz veriyi ve açıklanmasını istediğiniz soruyu eşleştirin. Genel bir sonuç itirazından önce hangi karşılaştırmanın veya gerekçenin incelenmesini istediğinizi açıklaştırın.
TÜİK verisini kaydetme ve oran hesabını izlenebilir tutma
Önce TÜİK TÜFE bültenindeki seri adını kontrol edin; ardından hesap yapılan kira dönemine uygun bülteni ayrıca bulun. Bir arama sonucundaki eski bültenin tarihini görmeden güncel veri olduğunu kabul etmeyin. Kayıt tablosuna dönem, yayın tarihi, gösterge adı ve kaynak bağlantısı ekleyin. TBK m.344/1-2 bakımından aranan gösterge on iki aylık ortalamalara göre değişimdir; aylık değişim veya yıllık değişim satırını bunun yerine kullanmayın.
Hesap adımlarında önce mevcut bedeli ve dönemi yazın, sonra doğruladığınız oranın hangi satırdan alındığını belirtin. Artış tutarını mevcut bedelle oranı çarpıp yüze bölerek hesaplayın; toplam için bu tutarı mevcut bedele ekleyin. Bu aritmetik yöntem, somut sözleşmede hangi oranın uygulanacağını veya üçüncü fıkradaki yargısal belirlemeyi kararlaştırmaz. Kira artışı hesaplama aracında girdileri kontrol etmek için aynı kayıtları kullanabilirsiniz. Güvence bedeli ayrı bir sözleşme kalemidir; depozito rehberini kira bedeli hesabından ayrı inceleyin. Bu bölümde sayısal TÜFE değeri verilmez.
Yabancı para kirasında saklı hükümler ve kapsam ayrımı
TBK m.344/4, 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, yabancı para olarak kararlaştırılan kira bedelinde beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamayacağını; TBK m.138 hükmünün saklı olduğunu düzenler. TBK m.344/4 uyarınca beş yıl geçtikten sonra, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek üçüncü fıkra uygulanır. Fıkra, yabancı para kaydı bulunan her sözleşmenin koşulsuz geçerli olduğunu söyleyen bir izin hükmü gibi okunmamalıdır; metindeki saklı hükümler araştırma notunda da korunmalıdır.
TBK m.339/1, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreli kiralarında konut ve çatılı işyeri hükümlerinin uygulanmayacağını belirtir. Önce sözleşmenin kullanım amacını, taşınmazın niteliğini ve süre kaydını birlikte inceleyin. Konutla işyeri etiketini tek başına yeterli sınıflandırma kabul etmeyin. Çatılı işyeri için sona erme konusunu işyeri kirasında tahliye rehberinden ayrıca okuyabilirsiniz. Bu bölüm döviz mevzuatının bütününü açıklamaz; yalnız TBK metnindeki kapsam ve saklı hüküm ayrımlarını gösterir.
Yapay zeka desteğiyle dosya ve dilekçe hazırlığı: kira tespiti kontrol listesi
Kira dosyasını hukuk ai desteğiyle düzenlerken sözleşme, dönem çizelgesi, ödeme kayıtları, arabuluculuk belgesi ve emsal araştırma notları için ayrı başlıklar oluşturun. Bir hukuk yapay zeka çalışma notunda her cümlenin dayandığı belgeyi veya resmî maddeyi yanına yazmak, çıktının denetlenmesini kolaylaştırır. Bir hukuk yapay zeka asistanı tarafından önerilen dilekçe taslağını, doğrulanmış vakıa ve talep listesiyle satır satır karşılaştırın; üretilen karar numarasını veya emsal bilgisini doğrulanmış kaynak gibi kullanmayın.
Kontrol listesi şu sırayla okunabilir: uyuşmazlığın talebi, uygulanacak kira dönemi, sözleşmenin ilgili hükümleri, başvuru ve tutanak kaydı, görev ve yetki araştırması, emsal belgelerin kaynağı, rapor ve tebliğ olayları, son olarak dilekçenin kimlik ve talep alanları. Hukuk yapay zeka asistanı rehberi çıktı denetimini; AI ile hukuk araştırması rehberi kaynak takibini ayrı aşamalar olarak ele alır. Gereksiz kişisel verileri çalışma kopyasından ayıklayın. Son metnin somut dosyaya uygulanması yetkili hukukçu incelemesini gerektirir; bu liste dava sonucu veya süre garantisi vermez.