Kira Suresi ve Bildirim Nedir?
Kira suresi bitiminde bildirim, kira iliskisinin sona erdirilmesi veya uzatilmasi amaciyla taraflardan birinin digerine yaptigi hukuki islemdir. 6098 sayili Turk Borclar Kanunu'nun (TBK) 347 ve 329. maddeleri, kira sozlesmesinin sona ermesi ve fesih bildirimine iliskin temel hukuku duzenler. Kira sozlesmesi belirli sureli veya belirsiz sureli olabilir ve her iki turde de bildirim yukumlulugu ve suresi farklilik gosterir. Kiracinin korunmasi ilkesi cercevesinde, bildirim suresi ve usulune uyulmamasi, sozlesmenin kendiliginden uzamasina yol acabilir.
Belirli Sureli Kira Sozlesmelerinde Bildirim ve TBK 347
TBK madde 347, konut ve catili isyeri kiralarinda sozlesmenin sona ermesini duzenler. Belirli sureli kira sozlesmelerinde, kiracinin sozlesme suresinin bitiminden en az on bes gun once fesih bildiriminde bulunmasi gerekir. Aksi takdirde sozlesme ayni kosullarla bir yil daha uzar. Bu uzama 5 yil boyunca devam edebilir. Kanun koyucu, bu duzenleme ile kiracinin habersiz bicimde tahliye edilmesini onlemeyi amaclamistir.
TBK 347/1 — Kiracinin Fesih Bildirimi
Kiracinin fesih bildirimi yazili olarak yapilmalidir. Bildirimin gecerlilik kosulu, sozlesme suresinin bitiminden en az on bes gun once kiralayana ulasmis olmasidir. Bildirimin teblig edildiginin ispati acisindan noter vasitasiyla veya iadeli taahhutlu mektupla gonderilmesi onerilir. Yargitay 3. Hukuk Dairesi, bildirimin suresinde yapilmasi sartini emredici nitelikte gormektedir.
TBK 347/2 — Kiralayanin Fesih Hakki
Kiralayan, konut ve catili isyeri kiralarinda belirli sureli sozlesmenin sona ermesini ancak 10 yilin dolmasindan sonra, herhangi bir sebep gostermeksizin talep edebilir. 10 yildan once kiralayanin fesih talebi ancak kanunda sayilan hakli sebeplerin varligina baglidir. Bu sebepler arasinda ihtiyac nedeniyle tahliye (TBK 350), yeni malikin ihtiyaci (TBK 351) ve kira bedelinin odenmemesi (TBK 352) sayilabilir.
Belirsiz Sureli Kira Sozlesmelerinde Bildirim ve TBK 329
TBK madde 329, belirsiz sureli kira sozlesmelerinde fesih bildirimini duzenler. Burada fesih bildirimi, kiranin odendigi donemin sonu icin gecerli olmak uzere, bu donemin bitiminden en az on bes gun once yapilmalidir. Belirsiz sureli sozlesmelerde taraflar kanunda belirtilen bildirim suresine uymak kaydiyla her zaman fesih bildiriminde bulunabilir.
TBK 329'a gore fesih bildirim suresi, kanunda aksi belirtilmedikce en az on bes gundur. Taraflar sozlesmede daha uzun bir bildirim suresi kararlastirabilir ancak bu sure on bes gunun altinda belirlenemez. Uygulamada Yargitay, belirsiz sureli kira sozlesmelerinde fesih bildiriminin usulune uygun yapilmasini aramaktadir.
Sozlesmenin Uzamasi ve Sonuclari
Kiracinin on bes gun icinde fesih bildiriminde bulunmamasi, sozlesmenin ayni kosullarla bir yil uzamasi anlamina gelir. Uzamis sozlesme, onceki sozlesme ile ayni hukuki rejime tabidir. Uzama doneminde:
- Kira bedeli ayni kosullarla devam eder (sozlesmede farkli bir duzenleme yoksa)
- Kira bedeli TBK 344'e gore her yil TEFE-TUFE oraninda artirilabilir
- Guverce (depozito) aynen devam eder
- 5 yillik uzama donemi sonunda kiralayan sebepsiz fesih yapabilir
Fesih Bildiriminde Uygulamada Karsilasilan Sorunlar
Uygulamada en sik karsilasilan sorun, bildirimin suresinde ve usulune uygun yapilmamasidir. Kiracinin sozlu olarak tahliye edecegini belirtmesi, yazili bildirim yerine gecmez. Ayrica bildirimin kiralayana teblig edildigi tarihin ispatlanamadigi durumlarda uyusmazlik cikmaktadir. Yargitay 3. Hukuk Dairesi, bu tur uyusmazliklarda teblig belgesinin ibrazini aramakta ve ispatlanamayan bildirimleri gecersiz saymaktadir.
Detayli bilgi icin Kiracinin Tahliyesi Nasil Yapilir? ve Kira Hukuku Rehberi sayfalarini ziyaret edebilirsiniz.
Yargitay 3. Hukuk Dairesi'nin Guncel Ictihatlari
Yargitay 3. Hukuk Dairesi, kira suresi bildirimine iliskin kararlarinda su temel ilkeleri benimsemistir:
- Bildirim yukumlulugu emredici niteliktedir ve sozlesmeyle kaldirilamaz
- On bes gunluk sure, bildirimin kiralayana ulastigi tarihten itibaren hesaplanir
- Toplu konut kiralarinda da ayni bildirim kurallari uygulanir
- Kiracinin birden fazla taşinmaz kiralamasinda her sozlesme icin ayri bildirim gerekir
- Elektronik ortamda yapilan bildirimler, karsı tarafca alindigi ispatlanmak kaydiyla gecerlidir
Hukuk AI ile Kira Bildirim ve Fesih Surecinde Profesyonel Destek
Hukuk AI platformu, kira suresi bildirimi hazirlamaktan fesih ihbarnamesi olusturmaya kadar her asamada yaninizdadir. UYAP uyumlu dilekce uretimi, guncel Yargitay icthatlarina erisim ve kira hukuku mevzuatina dayali anlik yanitlarla surecinizi guvenle yonetin.
Kira Suresi ve Fesih Islemi Desteği İçin
Hukuk AI, kira sozlesmesi bildirim ve fesih surecinde ihtiyaciniz olan tum hukuki destegi sunar. Yapay zeka destekli platformumuz ile dilekce hazirlama, icthat taramasi ve hukuki danismanlik hizmetlerinden yararlanin.
Hemen Basla