Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.1, tamamlanmış yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümlerinde bağımsız mülkiyet kurulmasını düzenler. Yapılmakta veya ileride yapılacak yapıda ise tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere irtifak hakları kurulabilir. M.2, bağımsız bölüm, eklenti, ortak yer, arsa payı ve kat irtifakı kavramlarını ayrı ayrı tanımlar.
634 sayılı Kanun m.1, 2 · Resmî UYAP metin kontrolü · Erişim: 7 Ekim 2026.
Bir konut satın alma veya tapu dosyası hazırlama çalışmasına başlarken önce tapudaki hak türünü not edin. Satış ilanındaki daire adı, projedeki bölüm numarası ve sicildeki kayıt için ayrı sütunlar açın. Böylece fiziksel olarak kullanılan alanla hangi hukukî kaydın karşılaştırıldığını takip etmek kolaylaşır. Bu tablo tek başına mülkiyet veya yapının uygunluğu hakkında sonuç üretmez; kaynak belgeleri düzenlemeye yarayan bir çalışma aracıdır.
Arsa payı nasıl belirlenir?
KMK m.3 uyarınca kat mülkiyeti, arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Arsa payları, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı biçimde projede gösterilir. Oranlı tahsis yapılmadığında kat maliki veya kat irtifakı sahibi yeniden düzenleme için mahkemeye başvurabilir. Bölüm değerindeki sonradan gerçekleşen artış veya azalış, tahsis edilmiş payı değiştirmez; m.44 saklıdır.
634 sayılı Kanun m.3 · Resmî UYAP metin kontrolü · Erişim: 7 Ekim 2026.
Sadece metrekareyi yazan bir liste yerine bölümün konumu, büyüklüğü, projedeki payı ve payın hangi belgeden okunduğunu gösteren bir karşılaştırma hazırlayın. Birbiriyle aynı büyüklükte görünen iki bölümü otomatik olarak aynı değer kabul etmeyin. Değer veya pay uyuşmazlığı varsa değerlendirmeyi belgeye dayalı uzman incelemesine bırakın. Bu rehber bir arsa payı hesaplama hizmeti veya belirli bir dava sonucuna ilişkin görüş sunmaz.
Ortak yer ile eklenti aynı şey değildir
KMK m.2 ve m.6, doğrudan belirli bağımsız bölüme tahsis edilen eklentiyi ortak yerlerden ayırır; eklenti ilgili bölümün bütünleyici parçasıdır ve kütüğün beyanlar hanesine kaydedilir. M.4; temeller, taşıyıcı sistem, merdivenler, asansörler, çatılar ve sayılan diğer alanları her hâlde ortak yer kabul eder. Ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zorunlu diğer yerler de ortak yer kapsamına girer.
634 sayılı Kanun m.2, 4, 6 · Resmî UYAP metin kontrolü · Erişim: 7 Ekim 2026.
Depo, otopark veya teras için kullanılan günlük ifadeleri olduğu gibi hak kaydı kabul etmek yerine projede gösterilen alan, sicildeki beyan ve kullanım açıklamasını birlikte inceleme dosyasına alın. Fotoğrafı yalnız mevcut kullanımın anlaşılmasına yardımcı belge olarak saklayın. Örneğin satıcı bir depoyu daireye ait diye anlatıyorsa, bu anlatımı projedeki tanımla karşılaştırılacak bir soru şeklinde kaydedin; mülkiyet sonucunu fotoğraftan çıkarmayın.
Kuruluşun temeli: resmî senet ve tescil
KMK m.10, kat mülkiyeti ve kat irtifakının resmî senet ve tapu siciline tescille doğacağını düzenler. Anagayrimenkulün tümü kat mülkiyetine çevrilmeden yalnız bir veya birkaç bölüm üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Aynı maddede, uygun değişiklik projesi ve yapı kullanma izin belgesiyle belirli bitişik veya ekonomik bütünlük oluşturan bölümlerin tek bağımsız bölüm olarak tesciline ilişkin özel düzenleme bulunur.
634 sayılı Kanun m.10 · Resmî UYAP metin kontrolü · Erişim: 7 Ekim 2026.
Başvuru taslağında hangi işlemin istendiğini açık yazın: ilk kuruluş, mevcut kat irtifakından geçiş veya belirli bir kayıt uyuşmazlığının araştırılması birbirinden farklı çalışma başlıklarıdır. Dosyaya parsel ve bölüm bilgilerini ekleyin; işlemin sadece bir daire için mi yoksa bütün yapının kayıt düzeni için mi incelendiğini belirtin. Talep türünü belirsiz bırakmak yerine, tapu birimine yöneltilecek soruları somut belge ve kayıt numarasıyla hazırlayın.
Kat mülkiyeti için gerekli belgeler
KMK m.12 kapsamındaki kuruluş istemi, malik veya bütün paydaşlar tarafından tapu idaresine yöneltilir. Maddede; bağımsız bölüm, eklenti, ortak yer, arsa payı ve bölüm numaralarını gösteren, yetkili kurumca onaylanarak elektronik ortamda gönderilen mimari proje ile yapı kullanma izin belgesi düzenlenir. Ayrıca m.28 esaslarına göre hazırlanmış ve kuruluşu yapan malik veya maliklerce imzalanmış yönetim planı öngörülür.
634 sayılı Kanun m.12 · Resmî UYAP metin kontrolü · Erişim: 7 Ekim 2026.
Belgeleri isim olarak listelemekle yetinmeyin: proje tarihi, onay bilgisi, hangi yapı veya blokla ilgili olduğu, bölüm numaraları ve elektronik gönderim hakkında eldeki bilgiyi kaydedin. Eksik olduğu düşünülen bir belge için kaynağı ve araştırılacak makamı ayrı gösterin. Eski bir dosyadaki fotokopiyi yeni başvurunun güncel gereği gibi sunmadan önce belge sürümünü kontrol edin. Bu bölüm kanundaki çerçeveyi açıklar; somut tapu işleminin evrak incelemesi ayrıca yapılmalıdır.
Kat irtifakından resen kat mülkiyetine geçiş
KMK m.3, kat irtifakının yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kanundaki şartlarla resen kat mülkiyetine çevrilmesini düzenler. M.10, yapı kullanma izin belgesinin yetkili idareden elektronik gönderilmesi, kadastro müdürlüğünün tescil bildirimi ve resen cins değişikliği sürecini açıklar. Cins değişikliği yapılan taşınmaz kat irtifakı tesisliyse resmî senet ve m.12 belgeleriyle başkaca belge aranmaksızın resen dönüşüm yapılır.
634 sayılı Kanun m.3, 10 · Resmî UYAP metin kontrolü · Erişim: 7 Ekim 2026.
Mevcut irtifak kaydı olan yapıyı ilk defa kat mülkiyeti kurulacak taşınmazla aynı kontrol listesine sıkıştırmayın. Dosyada irtifak resmî senedi, yapı kullanma izin bilgisi ve cins değişikliği kaydı için ayrı alanlar açın. Elektronik iletim veya işlem aşaması bilinmiyorsa boşluğu tamamlanmış gibi göstermeyin. Tapu ve ilgili idareyle yapılacak görüşmede hangi kaydın henüz doğrulanmadığını açıkça belirtmek, süreci belge üzerinden izlemeyi kolaylaştırır.
Yüklenicinin talebine ilişkin özel yol
KMK m.10, hak sahiplerine düşen bağımsız bölümler belirlenmişse, arsa maliki ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat, kat karşılığı temlik veya bağımsız bölüm taksimine ilişkin noterlik sözleşmesine dayanan özel kuruluş yolunu düzenler. Yüklenicinin talebi üzerine ilgili idarenin yaptığı bu işlemde elektronik ortamda düzenlenip onaylanan mimari proje ile yönetim planı esas alınır; bu belgelerde malik imzası aranmaz.
634 sayılı Kanun m.10 · Resmî UYAP metin kontrolü · Erişim: 7 Ekim 2026.
Bu özel hükmü m.12 genel isteminden ayrı okuyun. Ön inceleme dosyasında sözleşmenin türünü, hak sahiplerine bölüm tahsisinin nasıl gösterildiğini ve hangi kuruluş yolunun araştırıldığını yazın. Genel belge listesindeki imza anlatımını bütün işlemlere yaymak yerine, incelenen yolun madde dayanağını açık tutun. Sözleşmenin geçerliliği veya talebin kabul edileceği konusunda yalnız bu kısa bilgiye dayanarak karar vermeyin; belge içeriğinin somut incelenmesi gerekir.
Kat irtifakı kurulurken hangi belgeler kullanılır?
KMK m.14, henüz yapılmamış veya tamamlanmamış yapıda kat irtifakı kurulması için arsa malikinin veya bütün paydaşların istemini, m.12 birinci fıkra (a) bendine uygun proje ve (b) bendindeki yönetim planını düzenler. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez. Kat irtifakının ilgili bulunduğu bölüm, arsa payı ve eklentilere ilişkin kayıtlar da maddede açıklanır.
634 sayılı Kanun m.14 · Resmî UYAP metin kontrolü · Erişim: 7 Ekim 2026.
Proje aşamasında hazırlanan dosyayla tamamlanmış yapı dosyasını tarihlerine göre ayırın. Yönetim planının daha önce verilmiş nüshası varsa sürümünü ve ilgili kaydı not edin. Yapının fiilî kullanımına bakıp tapu kaydının dönüşmüş olduğunu varsaymayın. Okuyucunun araştırması açısından en yararlı soru, eldeki kaydın hangi tarihte ve hangi işlem için oluşturulduğudur; bu soru belgeleri birbirine karıştırmadan incelemeye yardımcı olur.
Tapuda her bağımsız bölümün kaydı
KMK m.13, tapu memurunun belgelerin usulüne uygunluğunu ve istemde bulunanların yetkisini inceleyerek resmî sözleşmeyi düzenlemesini öngörür. Bağımsız bölümler, arsa payı ve anagayrimenkul bilgileriyle kat mülkiyeti kütüğünün ayrı sayfalarına tescil edilir. Kütükler arasında bağlantı kurulur. Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı gayrimenkul niteliği kazanır ve tasdikli plandaki numarasını alır.
634 sayılı Kanun m.13 · Resmî UYAP metin kontrolü · Erişim: 7 Ekim 2026.
İşlem sonrası kontrol için parsel, bağımsız bölüm numarası, arsa payı ve eklenti alanlarını başvuru öncesi tabloyla karşılaştırın. Bir fark görürseniz önce hangi belgedeki verinin farklı olduğunu belirleyin; bütün kaydın yanlış olduğu sonucuna hemen varmayın. Devir veya kredi hazırlığında kullanılacak dosyayı, yalnız başvurunun yapıldığını gösteren kayıtla tamamlanmış tescil kaydını birbirinden ayırarak düzenlemek belge takibini daha anlaşılır hâle getirir.
Yönetim planı ve dosya kontrolü
KMK m.28, yönetim planının yönetim tarzını, kullanma amacını, yönetici ve denetçi ücretlerini ve diğer yönetim konularını düzenlediğini belirtir. Plan bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündedir. Değişiklik için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu aranır; m.33 kapsamında mahkemeye başvuru hakkı saklıdır. Plan ve değişiklikleri halefleri, yönetici ve denetçileri de bağlar.
634 sayılı Kanun m.28 · Resmî UYAP metin kontrolü · Erişim: 7 Ekim 2026.
Kuruluşu incelerken yönetim planının varlığını tek satırlık onayla geçmeyin. Özellikle kullanıma ilişkin bölüm, belge tarihi ve varsa değişiklik kaydını inceleme listesine alın. Belgeleri tarih sırasına koyup eksik soruları işaretleyin. Taşınmaz mülkiyetinin genel çerçevesi için gayrimenkul hukuku rehberini, sicil uyuşmazlığına ilişkin araştırma için tapu iptal ve tescil rehberini okuyabilirsiniz. Bu bağlantılar somut dosyanın çözümünü garanti etmez.