Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Gayrimenkul hukuku, taşınmazlar üzerindeki mülkiyet, sınırlı ayni haklar ve taşınmaz işlemlerini düzenleyen hukuk dalıdır. Türkiye'de temel mevzuat 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun eşya hukuku kitabı, 2644 sayılı Tapu Kanunu ve 3194 sayılı İmar Kanunu'dur. Gayrimenkul hukuku, taşınmazın tescili, devri, sınırlı ayni haklar ve kamulaştırma süreçlerini kapsar.
Tapu ve Tescil
Tapu, taşınmazın mülkiyetini gösteren resmi belgedir. TMK madde 1020'ye göre, taşınmazlarda mülkiyet hakkı tapu tesciliyle kazanılır ve zilyetliğe bağlı değildir. Tapu iptal ve tescil davası (TMK madde 1023), haksız kayıt değişikliğine karşı açılır; dava taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılır.
Sınırlı Ayni Haklar
Sınırlı ayni haklar, başkasının malvarlığı üzerinde belirli kullanım yetkileri veren haklardır. Başlıcaları:
- İntifa hakkı: Bir kişinin başka birinin malvarlığını kullanma ve yararlanma hakkı (TMK madde 779-814)
- Geçit hakkı: Bir taşınmaza ulaşmak için komşu taşınmazdan geçiş hakkı (TMK madde 982)
- Kat irtifakı ve kat mülkiyeti: Bağımsız bölüm ve arsa payı (TMK madre 687-733)
- İpotek: Bir alacağın taşınmaz ile güvence altına alınması (TMK madde 881-933)
Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı
Kat irtifakı, inşaat devam ederken bağımsız bölümlerin tapuda tescilidir. Yapı kullanma izni (iskan) sonrası, kat irtifakı kat mülkiyetine dönüşür (TMK madre 714). Kat mülkiyetinde, her bağımsız bölüm kat maliki tarafından mülkiyet edilir; ortak yerler ise tüm kat malikleri tarafından paylaşılır. Kat mülkiyeti yönetimi, kat malikleri kurulu kararıyla yapılır.
İmar Hukuku
İmar planı, bir alanın kullanım amacını belirler (3194 sayılı İmar Kanunu). İmar planları: nazım imar planı (genel), uygulama imar planı (parsel bazlı). İmar değişikliği belediye meclis kararı ve askı süreciyle yapılır. İmar planına itiraz, askı süresi içinde belediyeye; ret halinde idari dava (İdare Mahkemesi/Danıştay) açılır. İmar barışı ve yapı kayıt belgesi özel süreçlerdir.
Kamulaştırma
Kamulaştırma, devletin kamu yararı için özel mülkiyet taşınmazı bedelini ödeyerek edinmesidir. Anayasa madde 46 ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu düzenler. Süreç: kamu yararı kararı → bedel tespiti (bilirkişi) → taşınmazın devri. Bedel yetersizse kamulaştırma bedelinin artırılması davası açılır. Kamulaştırma bedeli peşin ödenir.
Taşınmaz Satışı ve Riskler
Taşınmaz satışında hukuki riskler: tapu kaydının doğru olmaması, şerh ve ipotekler, imar durumu, kiracı ilişkisi, vergi borçları. Satış öncesi tapu kaydı, imar durumu, borc-şerh sorgulaması kritiktir. Satış vaadi sözleşmesi (geçici tescil) ve gerçek satış ayrımı yapılmalıdır. Satış vaadi, tapuya şerh edilerek güvence altına alınır.
Gayrimenkul Uyuşmazlıklarında Yargı Yolu
Gayrimenkul uyuşmazlıklarında görevli mahkeme: tapu iptal-tescil ve mülkiyet davaları Asliye Hukuk Mahkemesi; imar davaları İdare Mahkemesi; kamulaştırma bedel davaları Asliye Hukuk veya Asliye Ticaret Mahkemesi. Davalar basit yargılama usulüne tabidir. Hukuk AI platformu, gayrimenkul hukuku mevzuatı ve Yargıtay içtihatlarına dayalı analiz üretir; somut uyuşmazlıklar için bireysel hukuki tavsiye önerilir. Hemen Başla.