Kısa cevap: Gayrimenkul hukuku, taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve sınırlı ayni hakları düzenler; temel kaynak 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu'dur. İki kural her şeyi belirler: taşınmaz mülkiyeti tescille kazanılır ve devir sözleşmeleri resmî şekilde yapılmalıdır. Tapuya iyiniyetle güvenen üçüncü kişinin kazanımı korunur; tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlardan Devlet sorumludur.
Taşınmaz Nedir?
Taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır: Arazi, Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.
Bu sayım sınırlayıcıdır. Bir malın "taşınmaz" sayılması, tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya kaydedilebilmesine bağlıdır. Bağımsız ve sürekli haklar (üst hakkı ve kaynak hakkı gibi) belirli koşullarla taşınmaz olarak kaydedilebilir ve devredilebilir hâle gelir.
Mülkiyet Nasıl Kazanılır?
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.
Bu, Türk eşya hukukunun temel kuralıdır: satış sözleşmesi imzalamak, bedeli ödemek veya taşınmaza fiilen yerleşmek mülkiyeti geçirmez. Mülkiyet ancak tapu kütüğüne tescille geçer. Bu nedenle "elden satış", "harici satış" veya adi yazılı satış sözleşmeleri mülkiyet kazandırmaz.
Kanun tescilsiz kazanım hâllerini ayrıca sayar:
Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılır.
Bu hâllerde mülkiyet kendiliğinden geçer; örneğin mirasçı, murisin ölümüyle taşınmazın maliki olur. Ancak maddenin devamı önemli bir sınır koyar: bu hâllerde de malikin tasarruf işlemleri yapabilmesi, mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlıdır. Yani mirasçı, intikal işlemi yapılmadan taşınmazı satamaz.
Resmî Şekil Zorunluluğu
Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.
Taşınmaz satışı, tapu sicil müdürlüğünde yetkili memur önünde düzenlenen resmî senetle yapılır. Noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ise mülkiyeti geçirmez; yalnızca tapuda devri talep etme hakkı verir ve şerh edilebilir.
Şekle aykırılığın sonucu ağırdır: adi yazılı veya sözlü satış sözleşmesi geçersizdir. Bu durumda ödenen bedel sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir, ancak tapu devri talep edilemez. Uygulamada en sık karşılaşılan mağduriyet kaynaklarından biri budur.
Tapu Siciline Güven İlkesi
Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.
Bu hüküm tapu sisteminin güvenilirliğini sağlar. Gerçek malik olmayan biri tapuda malik görünüyorsa ve iyiniyetli bir üçüncü kişi ona güvenerek taşınmazı satın almışsa, bu kazanım korunur. Gerçek malik mülkiyetini kaybeder ve yalnızca tazminat talep edebilir.
Korumanın sınırı ise m.1024'te çizilir:
Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.
Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur.
Yolsuz tescilin iki tipik sebebi vardır: geçersiz bir hukuki işleme dayanması (örneğin ehliyetsiz kişinin yaptığı devir) veya hiçbir hukuki sebebe dayanmaması. Böyle bir tescil yüzünden ayni hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir.
İyiniyet, alıcının yolsuzluğu bilmemesi ve bilmesinin gerekmemesi demektir. Piyasa değerinin çok altında bir bedel, alelacele yapılan devir veya taraflar arasındaki yakınlık gibi olgular iyiniyeti tartışmalı hâle getirir.
Devletin Sorumluluğu
Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.
Bu, kusursuz sorumluluk hâlidir: zararın doğması için tapu görevlisinin kusuru şart değildir. Devlet, zararın doğmasında kusuru bulunan görevlilere rücu eder. Devletin sorumluluğuna ilişkin davalar, tapu sicilinin bulunduğu yer mahkemesinde görülür.
Bu hüküm, tapu kaydına güvenerek mülkiyetini kaybeden gerçek malikin başvurabileceği önemli bir güvencedir.
Mülkiyet Hakkının Kapsamı
Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.
Mülkiyet üç yetkiyi kapsar: kullanma (usus), yararlanma (fructus) ve tasarruf (abusus). "Hukuk düzeninin sınırları içinde" ifadesi önemlidir; imar mevzuatı, komşuluk hukuku ve kamulaştırma gibi sınırlamalar mülkiyeti daraltır. Malik bu hakkını korumak için iki dava yoluna sahiptir:
Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.
İstihkak davası malın iadesini, elatmanın önlenmesi (müdahalenin men'i) davası ise haksız müdahalenin durdurulmasını sağlar.
Birlikte Mülkiyet: Paylı ve Elbirliği
Paylı Mülkiyet
Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir.
Başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir:
Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.
Yani paydaş, diğerlerinin onayı olmadan kendi payını satabilir. Ancak diğer paydaşların önalım (şufa) hakkı vardır; pay üçüncü kişiye satıldığında paydaşlar aynı koşullarla payı satın alabilir.
Elbirliği Mülkiyeti
Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.
Miras ortaklığı bunun tipik örneğidir. Belirlenmiş pay olmadığı için mirasçılardan biri tek başına payını satamaz; tasarruf için oybirliği gerekir. Elbirliği mülkiyeti, paylaşma veya paylı mülkiyete dönüştürme yoluyla sona erdirilebilir.
Paylaşma (İzale-i Şuyu)
Hukukî bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.
Paydaşlar anlaşamazsa ortaklığın giderilmesi davası açılır. Mahkeme önce aynen taksimi değerlendirir; mümkün değilse satış yoluyla paylaştırmaya karar verir. Kanun bir sınır getirir:
Paylaşmayı isteme hakkı, hukukî bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir.
Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Ayrıca uygun olmayan zamanda paylaşma isteminde bulunulamaz.
Olağanüstü Zamanaşımıyla Kazanma
Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Bu istisnai yol üç koşulu birlikte arar: taşınmazın tapuya kayıtlı olmaması, zilyetliğin davasız ve aralıksız yirmi yıl sürmesi ve zilyetliğin malik sıfatıyla olması. Kiracı veya intifa hakkı sahibi malik sıfatıyla zilyet sayılmadığından bu yoldan yararlanamaz. Aynı koşullarla, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya hakkında gaiplik kararı verilmiş kimse adına kayıtlı taşınmazlar da kazanılabilir.
Sınırlı Ayni Haklar
| Hak | İşlevi |
|---|---|
| İpotek | Alacağın taşınmazla teminat altına alınması |
| İntifa hakkı | Taşınmazı kullanma ve semerelerinden yararlanma |
| Oturma (sükna) hakkı | Konutta oturma yetkisi |
| Geçit hakkı | Başkasının taşınmazından geçme |
| Üst hakkı | Başkasının arazisinde yapı sahibi olma |
Bu haklar tapu kütüğüne tescil edilerek kurulur ve herkese karşı ileri sürülebilir. Kira hakkı ise ayni değil kişisel bir haktır; ancak tapuya şerh edilerek sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir hâle getirilebilir.
Taşınmaz Alırken Kontrol Listesi
- Güncel tapu kaydını inceleyin: malik, hisse durumu, şerhler, beyanlar.
- Takyidat (ipotek, haciz, ihtiyati tedbir) olup olmadığını kontrol edin.
- İmar durumu belgesi ve yapı ruhsatını belediyeden teyit edin.
- Kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı kurulduğuna bakın; iskân (yapı kullanma izni) alınmış mı?
- Satış vaadi sözleşmesi yapıyorsanız noterde düzenleyin ve tapuya şerh ettirin.
- Devri mutlaka tapu müdürlüğünde resmî senetle tamamlayın; harici sözleşme mülkiyet kazandırmaz.
- İlgili içerikler: tapu iptal ve tescil davası, kamulaştırmasız el atma, kira hukuku rehberi.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut işleminiz için bir avukata danışmanız gerekir.