BLUF: Kamulaştırmasız el atma, idarenin kanuni usule uymaksızın taşınmaza el koymasıdır. Anayasa m.46 kamulaştırmayı gerçek karşılığın peşin ödenmesi şartına bağlar. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Geçici m.6, 9/10/1956 ile 4/11/1983 tarihleri arasındaki fiili el koymalar için özel bir rejim kurar ve burada uzlaşma usulünün uygulanması dava şartıdır. Uzlaşma sağlanamazsa uzlaşmazlık tutanağından itibaren üç ay içinde bedel tespiti davası açılabilir; değer, taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden el koyma tarihindeki nitelikleri esas alınarak belirlenir.
Anayasal Çerçeve: Kamulaştırmanın Şartı
Kamulaştırmasız el atmanın hukuka aykırılığı, kamulaştırmanın anayasal koşullarından çıkar:
Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir.
Üç koşul birlikte aranır: kamu yararı, gerçek karşılığın peşin ödenmesi ve kanunla gösterilen esas ve usullere uyulması. Anayasa ayrıca ödeme biçimini de düzenler: kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Taksitlendirmenin mümkün olduğu sınırlı hâllerde taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz ve taksitler eşit olarak ödenir. Ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır. İdare bu usulü işletmeksizin taşınmaza el koyduğunda ortaya çıkan durum kamulaştırmasız el atmadır.
Fiili El Atma ve Hukuki El Atma
Uygulamada iki görünüm ayrılır. Fiili el atma, idarenin taşınmazı fiziksel olarak kullanması, üzerinden yol geçirmesi, üzerine tesis yapması veya taşınmazı fiilen işgal etmesidir; malik taşınmazını fiilen kullanamaz hâle gelir. Hukuki el atma ise idarenin imar planı gibi düzenleyici işlemlerle taşınmazı umumi hizmete ayırarak malikin tasarrufunu hukuken kısıtlamasıdır; fiziksel bir müdahale yoktur ancak mülkiyet hakkının kullanımı engellenir. Kanun bu iki görünüme farklı hükümlerle yaklaşır ve doğru yolun seçimi davanın kaderini belirler.
Fiili El Koyma: Geçici Madde 6 Rejimi
Kanun, belirli bir tarih aralığındaki fiili el koymalar için özel ve ayrıntılı bir usul kurar:
Kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırması hiç yapılmamış olmasına rağmen 9/10/1956 tarihi ile 4/11/1983 tarihi arasında fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmazlara veya kaynaklara kısmen veya tamamen veyahut irtifak hakkı tesis etmek suretiyle malikin rızası olmaksızın fiili olarak el konulması sebebiyle, mülkiyet hakkından doğan talepler, bedel talep edilmesi hâlinde bedel tespiti ve diğer işlemler bu madde hükümlerine göre yapılır.
Tarih aralığının dışında kalan el koymalar bu maddenin kapsamında değildir; bu nedenle el koyma tarihinin tespiti ilk yapılacak iştir.
Uzlaşma Bir Seçenek Değil, Dava Şartı
Bu rejimin en kritik ve en çok gözden kaçan kuralı şudur:
Bu maddeye göre yapılacak işlemlerde öncelikle uzlaşma usulünün uygulanması dava şartıdır.
Yani uzlaşma aşaması tüketilmeden doğrudan dava açılamaz. Süreç, idarenin daveti veya malikin müracaatı ile başlar. Taşınmazın tahmini değeri, kıymet takdir komisyonu marifetiyle, taşınmazın el koyma tarihindeki nitelikleri esas alınmak ve Kanunun 11 inci ve 12 nci maddelerine göre hesaplanmak suretiyle tespit edilir. Tespitten sonra uzlaşma komisyonu, idarenin daveti veya malikin müracaat tarihinden itibaren en geç altı ay içinde tebliğ edilen bir yazı ile, tahmini değer bildirilmeksizin talep sahibini uzlaşma görüşmelerine davet eder. Görüşmeler, hukuki veya fiili engel bulunmadığı takdirde davete icabet tarihinden itibaren en geç altı ay içinde sonuçlandırılır ve sonuç bir tutanağa bağlanır. Önemli bir güvence vardır: bu tutanak ile uzlaşma görüşmelerine ilişkin bilgi ve belgeler, açılacak davalarda taraflar aleyhine delil teşkil etmez.
Uzlaşmanın içeriği yalnızca para değildir. Uzlaşma; idareye ait taşınmazın trampası, idareye ait taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak tanınması veya imar mevzuatı çerçevesinde başka bir yerde imar hakkı kullandırılması suretiyle veya bunların mümkün olmaması hâlinde nakdi bedel üzerinden yapılabilir. Uzlaşılan bedel bütçe imkânları dâhilinde taksitli olarak da ödenebilir; taksitli ödeme süresince 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanuna göre ayrıca kanuni faiz ödenir.
Uzlaşma Sağlanamazsa: Üç Aylık Süre
İdare ve malik arasında uzlaşma sağlanamadığı takdirde, uzlaşmazlık tutanağının tanzim edildiği tarihten itibaren üç ay içinde malik veya idare tarafından bedel tespiti davası açılabilir.
Bu üç aylık süre kaçırılmamalıdır. Davanın konusu bedel tespitidir ve değerlemenin tarihi bakımından kanun açık bir ölçüt koyar: dava açılması hâlinde, fiilen el konulan taşınmazın veya üzerinde tesis edilen irtifak hakkının dava tarihindeki değeri, el koyma tarihindeki nitelikleri esas alınarak, mahkemece Kanunun 15 inci maddesine göre bilirkişi incelemesi yapılmak suretiyle tespit edilir ve taşınmazın veya hakkın idare adına tesciline veya terkinine hükmedilir. Dolayısıyla "bedel her hâlde el atma tarihindeki rayiç değere göre belirlenir" biçimindeki yaygın ifade bu rejim için doğru değildir: değerin tarihi dava tarihi, niteliklerin tarihi ise el koyma tarihidir. Tescile veya terkine ilişkin hüküm kesin olup tarafların hükmedilen bedele ilişkin temyiz hakkı saklıdır.
Masraflar bakımından da özel bir kural vardır: bu madde kapsamında açılan davalarda mahkeme ve icra harçları ile her türlü vekalet ücretleri, bedel tespiti davalarında öngörülen şekilde maktu olarak belirlenir. Bu, yüksek değerli taşınmazlarda nispi harç yükünü ortadan kaldıran önemli bir kolaylıktır.
Hukuki El Atma: Ek Madde 1 ve Anayasa Mahkemesi İptalleri
İmar planıyla kısıtlanan taşınmazlar için Kanuna 2016 yılında Ek Madde 1 eklenmiştir. Maddenin yürürlükte kalan hükmü idareye bir yükümlülük getirir:
Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle mülkiyet hakkının özüne dokunacak şekilde tasarrufu hukuken kısıtlanan taşınmazlar hakkında, uygulama imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıllık süre içerisinde imar programları veya imar uygulamaları yapılır ve bütçe imkânları dâhilinde bu taşınmazlar ilgili idarelerce kamulaştırılır veya her hâlde mülkiyet hakkını kullanmasına engel teşkil edecek kısıtlılığı kaldıracak şekilde imar planı değişikliği yapılır/yaptırılır.
Buna göre idare, beş yıl içinde ya kamulaştırma yapmak ya da kısıtlılığı kaldıracak plan değişikliğine gitmek zorundadır. Ancak maddenin geri kalanı büyük ölçüde ayakta değildir: maddenin ikinci, üçüncü ve dördüncü fıkraları Anayasa Mahkemesinin 20/12/2018 tarihli ve E.: 2016/181, K.: 2018/111 sayılı Kararı ile iptal edilmiştir; birinci fıkradaki bir cümle aynı kararla, sonradan eklenen bir cümle ise Anayasa Mahkemesinin 16/1/2025 tarihli ve E.: 2024/135, K.: 2025/20 sayılı Kararı ile iptal edilmiştir. Bu nedenle hukuki el atma hâlinde izlenecek usul ve yargı yolu, yürürlükteki metnin sınırlılığı ve iptal kararları birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir; bu rehberde tek bir yargı yolu genel kural olarak ileri sürülmemektedir. Somut olayda bu değerlendirme mutlaka güncel içtihat kontrolüyle yapılmalıdır.
Pratikte Nelere Dikkat Edilmeli?
El koyma tarihi, hem Geçici m.6'nın kapsamına girip girilmediğini hem de niteliklerin hangi tarihe göre belirleneceğini tayin ettiği için ilk tespit edilmesi gereken unsurdur. İkinci adım, el atmanın fiili mi hukuki mi olduğunun belirlenmesidir; bu ayrım uygulanacak hükmü değiştirir. Fiili el koymada uzlaşma aşamasının dava şartı olduğu ve uzlaşmazlık tutanağından itibaren üç aylık süre işlediği unutulmamalıdır. Bedel tespitinde bilirkişi incelemesi Kanunun 15 inci maddesine göre yapılır ve değerleme esasları Kanunun 11 inci ve 12 nci maddelerine dayanır. Uzlaşma görüşmelerinde ortaya konan bilgi ve belgelerin davada taraflar aleyhine delil teşkil etmeyeceği, bu aşamada daha rahat müzakere edilmesini sağlar.
Bu rehber 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile 2709 sayılı Anayasa'nın mevzuat.gov.tr üzerindeki resmî metinlerine dayalı genel bilgilendirme sunar. Kamulaştırmasız el atma davaları, el koyma tarihi, el atmanın türü ve güncel içtihat bakımından yoğun biçimde somut olaya bağlıdır; bu nedenle yetkili bir hukukçu değerlendirmesi gereklidir ve bu metin hukuki tavsiye niteliğinde değildir. Taşınmaz mülkiyeti ve tapu uyuşmazlıkları için gayrimenkul hukuku rehberimize, idari işlem ve idari yargı çerçevesi için idare hukuku rehberimize, tapu kaydına yönelik davalar için tapu iptal ve tescil davası rehberimize bakabilirsiniz.