BLUF: 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.194 uyarınca eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Aile konutu olarak özgülenen taşınmazın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne şerh verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir. Rıza sağlanamazsa hâkimin müdahalesi istenebilir. Konut kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş kiralayana bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir.
Aile Konutu Şerhi Nedir?
Aile konutu, eşlerin ve varsa çocukların birlikte yaşadığı, aile hayatının merkezini oluşturan konuttur. Kanun bu konutu, malik olan eşin tek başına yapacağı tasarruflara karşı korur; koruma tapu kütüğüne işlenen şerhle aleni hâle gelir. Şerh bir mülkiyet hakkı yaratmaz, malik olmayan eşe konut üzerinde ayni hak vermez; işlevi, malikin tasarruf yetkisini diğer eşin rızasına bağlayan kanuni sınırı üçüncü kişilere karşı görünür kılmaktır.
TMK m.194'ün Dört Fıkrası
Maddenin doğru okunması, uygulamada en çok karıştırılan noktadır. Kanun metni şöyledir:
Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.
Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.
Buradan üç sonuç çıkar. Birincisi, rızaya bağlanan işlemler sınırlı sayıda sayılmıştır: kira sözleşmesinin feshi, konutun devri ve konut üzerindeki hakların sınırlanması. İpotek, intifa veya oturma hakkı kurulması gibi işlemler bu üçüncü kategoriye (hakların sınırlanması) girer. İkincisi, şerh talebi kanunda maliki olmayan eşe tanınmıştır; tapu müdürlüğünün kendiliğinden şerh koyma yükümlülüğü maddede düzenlenmemiştir. Üçüncüsü, maddede hâkimin şerhi kaldırmasına ilişkin bir hüküm yoktur; hâkimin müdahalesi, rızanın sağlanamaması veya haklı sebep olmaksızın verilmemesi hâline özgülenmiştir.
Kirada Oturulan Aile Konutu: Sözleşmeye Taraf Olma
Aile konutunun kira ile sağlandığı hâller uygulamada çok yaygındır ve kanun burada güçlü bir koruma getirir. Sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir. Bunun iki sonucu vardır. Olumlu yönü: bu eş artık kiracı sıfatını kazandığından tahliye ve fesih süreçlerine doğrudan taraf olur, kendisine tebligat yapılması gerekir ve sözleşmeden doğan haklarını kullanabilir. Yükümlülük yönü ise kanunda açıkça yazılıdır: bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur. Yani kira borcundan artık iki eş birlikte ve tam olarak sorumludur. Bildirim yapılmadan bu sonuç doğmaz; bu nedenle bildirim, sonuçları değerlendirilerek yapılmalıdır.
Şerh Nasıl İstenir?
Şerh talebi, aile konutunun bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğüne yapılır ve kanun bu talebi maliki olmayan eşe tanır. Talebin dayanağı, taşınmazın fiilen aile konutu olarak özgülenmiş olmasıdır; bu nedenle uygulamada evlilik bağını ve konutun aile konutu olarak kullanıldığını gösteren belgeler istenir. Tipik olarak tapu kaydı, kimlik belgeleri, evlilik birliğini gösteren nüfus kayıt örneği ve konutun aile konutu olarak kullanıldığına ilişkin beyan sunulur. Şerh tapu kütüğüne işlendiğinde aleni hâle gelir; böylece taşınmazı devralmak veya üzerinde hak kurmak isteyen üçüncü kişiler, konutun aile konutu olduğunu bilmediklerini ileri süremez. Harç ve masraflar her yıl güncellenen tapu harçları mevzuatına tabi olduğundan, bu rehberde tutar iddiasında bulunulmamıştır.
Rıza Alınmadan Yapılan İşlem
Rızaya bağlı bir işlem diğer eşin açık rızası olmaksızın yapılmışsa, malik olmayan eş bu işleme karşı hukuki yollara başvurabilir; taşınmazın devri hâlinde tapu kaydının düzeltilmesi talepli dava gündeme gelir. Kanun rızanın açık olmasını aradığından, örtülü kabul veya sonradan sessiz kalma kural olarak yeterli sayılmaz. Şerhin bulunmadığı hâllerde ise korumanın kapsamı, konutun fiilen aile konutu olup olmadığının ve üçüncü kişinin iyiniyetinin ayrıca değerlendirilmesini gerektirir; bu değerlendirme somut olaya ve içtihada bağlı olduğundan, bu rehberde belirli bir sonucu genel kural olarak ileri sürmüyoruz. Tapu kaydına yönelik dava süreci için tapu iptal ve tescil davası rehberimize bakabilirsiniz.
Rızanın alınamadığı durumda malik eşin de bir yolu vardır: rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir. Böylece rıza şartı, diğer eşin keyfi engellemesine dönüşmez; hâkim haklı sebep denetimi yapar.
Karıştırılan İki Şerh: m.194 ile m.199
Aile konutu şerhi ile hâkim kararıyla konulan tasarruf yetkisi şerhi sık sık birbirine karıştırılır. İkincisi ayrı bir kurumdur ve kanunda şöyle düzenlenmiştir:
Ailenin ekonomik varlığının korunması veya evlilik birliğinden doğan malî bir yükümlülüğün yerine getirilmesi gerektirdiği ölçüde, eşlerden birinin istemi üzerine hâkim, belirleyeceği malvarlığı değerleriyle ilgili tasarrufların ancak onun rızasıyla yapılabileceğine karar verebilir.
Bu karar aile konutuyla sınırlı değildir; hâkimin belirleyeceği her malvarlığı değerini kapsayabilir. Tapu kütüğüne işlenmesi bakımından ise kanun açık bir görev yükler:
Hâkim, eşlerden birinin taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisini kaldırırsa, re'sen durumun tapu kütüğüne şerhedilmesine karar verir.
Görüldüğü gibi re'sen şerh, tapu müdürlüğünün değil hâkimin görevidir ve m.194'teki aile konutu şerhinden farklı bir hukuki temele dayanır. Koşullar değiştiğinde hâkim, eşlerden birinin istemi üzerine kararında gerekli değişikliği yapar veya sebebi sona ermişse alınan önlemi kaldırır. Bu önlemler bakımından yetkili mahkeme, eşlerden herhangi birinin yerleşim yeri mahkemesidir.
Ayrı Yaşama Hâlinde Konuttan Yararlanma
Eşler fiilen ayrılmışsa konutun kimde kalacağı da hâkim kararına bağlanabilir. Eşlerden biri, ortak hayat sebebiyle kişiliği, ekonomik güvenliği veya ailenin huzuru ciddî biçimde tehlikeye düştüğü sürece ayrı yaşama hakkına sahiptir. Birlikte yaşamaya ara verilmesi haklı bir sebebe dayanıyorsa hâkim, eşlerden birinin istemi üzerine birinin diğerine yapacağı parasal katkıya, konut ve ev eşyasından yararlanmaya ve eşlerin mallarının yönetimine ilişkin önlemleri alır. Yani ayrı yaşama döneminde konutta kimin kalacağı, mülkiyetten bağımsız olarak bu önlemler çerçevesinde belirlenebilir.
Aile Konutu Niteliğinin Sona Ermesi ve Ölüm Hâli
Aile konutu koruması, konutun aile konutu olma niteliğine bağlıdır. Boşanma kararının kesinleşmesi veya konutun artık aile hayatının merkezi olmaktan çıkması hâlinde bu nitelik sona erer ve şerhin terkini tapu müdürlüğünden istenir; boşanmada kesinleşmiş karar örneği, mahkeme kararıyla terkin hâlinde ilam sunulur. Eşlerden birinin ölümü hâlinde ise kanun ayrı ve daha güçlü bir mekanizma öngörür:
Sağ kalan eş, eski yaşantısını devam ettirebilmesi için, ölen eşine ait olup birlikte yaşadıkları konut üzerinde kendisine katılma alacağına mahsup edilmek, yetmez ise bedel eklenmek suretiyle intifa veya oturma hakkı tanınmasını isteyebilir
Sağ kalan eş aynı koşullar altında ev eşyası üzerinde kendisine mülkiyet hakkı tanınmasını da isteyebilir. Haklı sebeplerin varlığı hâlinde, sağ kalan eşin veya ölen eşin yasal mirasçılarının istemiyle intifa veya oturma hakkı yerine konut üzerinde mülkiyet hakkı tanınabilir. Bu talep bir mal rejimi ve miras kurumudur; aile konutu şerhinin devamına değil, katılma alacağı hesabına bağlanır. Mal rejiminin tasfiyesi boyutu için mal rejimi tasfiyesi rehberimize, boşanma süreci için boşanma davası rehberimize bakabilirsiniz.
Bu rehber 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu'nun mevzuat.gov.tr üzerindeki resmî metnine dayalı genel bilgilendirme sunar. Şerhin varlığı veya yokluğunun somut bir işleme etkisi, konutun aile konutu niteliği ve üçüncü kişinin durumu birlikte değerlendirilerek belirlenir; bu nedenle somut olayda yetkili bir hukukçu görüşü gereklidir. Bu metin hukuki tavsiye niteliğinde değildir. Gayrimenkul hukukunun genel çerçevesi için gayrimenkul hukuku rehberimizi inceleyebilirsiniz.