Kira Artışı Hesaplama: TÜFE Oranı ve 5 Yıl Kuralı
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344’e göre kira artışını hesaplayın: mevcut kira ile TÜFE on iki aylık ortalama oranı üzerinden yeni kira, artış tutarı ve beş yıllık yeniden belirleme eşiği.
Son güncelleme: 20 Ekim 2026
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerli olduğunu düzenler. Bu araç, girdiğiniz kira tutarına girdiğiniz oranı uygulayarak yeni aylık kirayı ve artış tutarını gösterir. Oranı araç belirlemez: tüketici fiyat endeksi değerleri dönem dönem değiştiği için sabit bir oran yazmak yanıltıcı olur.
Bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş değildir. Sonuç yalnız oransal artıştır; sözleşmede kararlaştırılan farklı bir artış hükmü, beş yıldan sonraki dönemlerde hâkimin hakkaniyet değerlendirmesi ve yan giderler bu hesaba dahil değildir.
Kira artışını hesaplayın
Mevcut aylık kirayı ve uygulanacak oranı girin. Oran, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 uyarınca bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemez; bu araç oranı kendisi belirlemez ve TÜİK verisini sabit kabul etmez.
Örnek: 20000,50. Binlik ayıracı kullanmayın; en fazla iki ondalık.
TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını TÜİK duyurularından kontrol edin; oranı bu sayfa hesaplamaz.
Yalnız beş yıllık yeniden belirleme eşiğini hatırlatmak için kullanılır; boş bırakılabilir.
Hesaplama yapılmadı
Tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı girilmelidir (6098 m.344). Araç oranı kendisi belirlemez; TÜİK verisini sabit kabul etmez.
Hesap tarayıcınızda yapılır; bu araç girdilerinizi sunucuya göndermez. Sonuç brüt oransal artıştır; yan giderler, demirbaş bedeli ve vergiler hesaba katılmaz.
m.344 neyi sınırlar, neyi serbest bırakır?
Madde, tarafların yenilenen dönem için anlaşabileceği artışın üst sınırını tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranı olarak belirler. Bu kural bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflar artış konusunda anlaşmamışsa kira bedeli, aynı tavanla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Madde metni kanunda yazılı bir oranı doğrudan vermez; her kira yılı için geçerli olan endeks değişimi TÜİK tarafından açıklanır.
Oranı girerken iki noktaya dikkat edin: birincisi, uygulanacak oran “on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranıdır; aylık değişim oranı değildir. İkincisi, sözleşmede artışa ilişkin bir hüküm varsa bu hüküm de aynı tavanla sınırlıdır. Aracın oran alanını boş bırakırsanız hesap yapılmaz; bu, tavanın kendiliğinden uygulandığı izlenimini önlemek için bilinçli bir tercihtir.
Beş yıllık yeniden belirleme eşiği
m.344’ün üçüncü fıkrası, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılında uygulanacak bedelin hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirleneceğini düzenler. Yani beşinci yıldan sonra artış yalnız endeks tavanıyla sınırlı bir hesap olmaktan çıkar; mahkeme emsal ve hakkaniyet değerlendirmesi yapabilir. Araç, kira dönemi başlangıcını girdiğinizde geçen yıl sayısını hesaplar ve 5 yıl eşiğine dair bir hatırlatma gösterir. Bu hatırlatma hukuki değerlendirme değildir.
Dava ve bildirim süresi: m.345
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunulduğu takdirde, mahkemenin belirleyeceği kira bedeli izleyen yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni dönemde artırım yapılacağına dair bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel de yeni dönem başlangıcından itibaren geçerli olur. Bu süreler hak düşürücü nitelikte sonuçlar doğurabildiği için araç yalnız hatırlatma yapar; süre hesabı dosya bazında değerlendirilmelidir.
Nasıl hesaplanıyor?
Yeni kira, kuruş tamsayısı üzerinden tek adımda hesaplanır: kira × (10000 + oran) / 10000 ve sonuç en yakın kuruşa yuvarlanır. Ara dönemlerde ayrı yuvarlama yapılmaz. Bu bir yazılım yuvarlama tercihidir; mahkeme hesabının veya bilirkişi raporunun aynısı olduğu iddia edilmez. Örnek: 20.000 TL kira ve %25 oran için yeni kira 25.000 TL, artış tutarı 5.000 TL olur.
Hesaplanmayanlar
- Yan giderler, demirbaş bedeli, aidat ve ortak gider payları.
- Sözleşmede kararlaştırılan artış hükmünün geçerlilik denetimi ve tavanla karşılaştırılması.
- Beş yıldan sonraki dönemlerde emsal kira araştırması ve hakkaniyet değerlendirmesi.
- İşyeri kiralarında KDV, stopaj ve diğer vergisel yükümlülükler.
- Tahliye taahhüdü, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve diğer fesih yolları.
- Faiz, temerrüt ve birikmiş kira alacaklarının zamanaşımı.
Resmî kaynaklar ve editoryal kontrol
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun güncel tam metni Adalet Bakanlığı/UYAP üzerinden kontrol edildi. Kanonik Mevzuat Bilgi Sistemi PDF adresine bu ortamdan erişilemediği için kanonik PDF doğrulandı iddiası yoktur. Tüketici fiyat endeksi değerleri için Türkiye İstatistik Kurumu yayınları esas alınmalıdır; araç TÜİK verisini indirmez. Erişim ve kaynak çapraz kontrolü: 20 Ekim 2026, Hukuk AI Editöryel Kurulu. Otomatik editoryal kontrol bağımsız insan hukukçu onayı değildir.
Genel çerçeve için kira hukuku rehberini, artırım ve tespit davası ayrımı için kira bedeli tespit davası rehberini ve güvence bedeli için kira depozitosu yazısını inceleyebilirsiniz.